Обслуживание многоквартирного дома очень существенно отличается от частного. Прежде всего это связано с вопросами, которые жильцам необходимо решать не по своему собственному усмотрению, а сообща, ведь общее имущество дома принадлежит всем собственникам. Более того, содержание многоквартирного дома — это технически сложный процесс, требующий особого внимания к состоянию всех конструкций и материалов дома. Поэтому, чтобы жить в доме было максимально комфортно, необходимо выбрать оптимальный способ управления им.
Но на самом деле ответить на вопрос, какой же из способов является наиболее эффективным, не так уж и просто. Ведь очень многое здесь зависит от людей, которые берут на себя обязанность по выполнению всех работ, а также от состояния и потребностей самого дома.
Закон предусматривает три возможных способа управления многоквартирным домом. Рассмотрим каждый из них.
НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ (НУ)
Этот способ управления является самым простым с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Здесь сами собственники будут за всем следить. От их имени в отношениях с какими-либо организациями и поставщиками ресурсов будет вправе действовать один из собственников или человек, имеющий доверенность на всевозможные сделки.
Такая форма управления может быть выбрана только в том случае, если в доме максимум 30 квартир.
ВАЖНО!
Если дом довольно старый и имеет множество недостатков, непосредственное управление может принести немало хлопот собственникам. В подобных случаях лучше рассмотреть другие варианты управления.
ПРЕИМУЩЕСТВА
- Отсутствие расходов на управление (затраты на создание юридического лица, плата за управление, траты на содержание штата сотрудников и т.д., которые есть в других формах управления).
- Техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе. Это позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома, позволяет лично участвовать в выборе исполнителей услуг или взять эти работы на себя.
НЕДОСТАТКИ
- Необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу.
- Бывает трудно найти инициативного человека, который взял бы на себя представительство интересов собственников, был готов оперативно решать все проблемы, отвечать на вопросы жильцов и при этом обладал бы достаточными знаниями в сфере жилищного и коммунального законодательства.
- Ст. 161,164 Жилищного кодекса РФ
КСТАТИ
Если управляющая компания (УК) предлагает сменить способ управления, выбрав НУ домом, а с самой компанией заключить договор подряда, собственникам нужно быть предельно внимательными и осторожными. Не исключено, что УК желает переложить имеющиеся проблемы дома на плечи собственников. При НУ по договору подряда УК уже не будет управляющей организацией, а будет лишь исполнителем каких-то отдельных услуг (уборка территории, профилактические осмотры инженерных коммуникаций и т.п.). Требовать всего комплекса услуг по управлению от УК собственники уже не смогут. Поэтому важно четко понимать, на что именно собственники будут заключать договор подряда с УК, а на какие услуги придется искать других исполнителей.
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ)
Управление товариществом собственников жилья (либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) представляет собой объединение собственников помещений дома. ТСЖ регистрируется в качестве некоммерческой организации. § Ст. 291 Гражданского кодекса РФ § Ст. 135,136 Жилищного кодекса РФ
ТСЖ имеет право оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать к этому иных лиц на основании договоров (в том числе с УК).
Если ТСЖ заключило договор с УК, именно оно будет контролировать выполнение обязательств по такому договору.
Чаще всего ТСЖ в качестве формы управления избирают дома с инициативными группами жильцов, которые знают толк в жилищной сфере и имеют представление о том, как повысить эффективность содержания дома.
КСТАТИ
С 1.09.2014 г. ТСЖ создается в организационно-правовой форме — товарищество собственников недвижимости (ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется.
- Пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ
- Письмо Минстроя России от 10.04.2015 г. № 10407- АЧ/04
ПРЕИМУЩЕСТВА
- Возможность прямого и оперативного управления имуществом собственников и оказания коммунальных услуг
(например, сменить недобросовестного слесаря, работающего в УК, весьма проблематично, а ТСЖ имеет право нанять нового, если прежний не устраивает жильцов).
- Эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями и исполнителями по договорам на оказание услуг.
- Прозрачность в расчетах с поставщиками услуг и подрядными организациями.
- Управлением дома в форме ТСЖ, как правило, занимаются не профессионалы, а просто инициативные жильцы. Поэтому в их работе не исключены ошибки, просчеты и влияние межличностных отношений соседей.
- В правлении ТСЖ могут оказаться недобросовестные люди, желающие обогатиться за чужой счет.
- В домах с небольшим числом квартир выплаты председателю, юристу или бухгалтеру ТСЖ могут съедать знач ительную часть собираемых средств.
Этот способ управления является самым распространенным. Многое в его эффективности будет зависеть от благонадежности УК и настойчивости самих жильцов, если компания будет плохо работать.
УК — это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании специальной лицензии.
Избирая этот способ управления, собственникам помещений нужно также выбрать конкретную УК, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.
Если компания исполняет свои обязанности недобросовестно, собственники на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. В таком случае собственники должны принять решение о выборе другой УК или об изменении самого способа управления домом.
- Ст. 162 Жилищного кодекса РФ
Если дом является проблемным, требующим регулярного контроля и его конструкциям и коммуникациям периодически требуется ремонт, УК может стать очень подходящим вариантом. Возможно, не получится сэкономить, но дом будет на контроле и ответственности профессионалов.
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ (УК)
ПРЕИМУЩЕСТВА
- При таком способе управления всеми вопросами, касающимися содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг, занимается УК. При условии выбора благонадежной компании это команда профессионалов со своими возможностями и налаженными схемами работы.
- Именно УК несет ответственность за содержание дома, выполнение всех работ и обязательств по управлению домом.
НЕДОСТАТКИ
- Нередко недобросовестные компании ставят в приоритет своей работы получение прибыли, а не эффективное и качественное управление домом.
- Отсутствие у собственников возможности выбора конкретных исполнителей услуг. Круг исполнителей ограничен штатом УК и выбранными ею подрядчиками.
- Зачастую этот способ управления отличается излишним бюрократизмом в решении текущих жилищных вопросов дома.
