Рубрика: НЕДВИЖИМОСТЬ

Расскажите, как должна выглядеть квитанция на оплату услуг ЖКХ. Посмотрел у родственников и знакомых практически у всех документы разные. Есть ли какой-то единый шаблон?

И еще подскажите, какие услуги можно прописать одной строчкой, а какие должны быть расписаны. Могут е ли за капремонт выставлять отдельный документ. Может ли управляющая компания заключить прямые договоры с ресурсниками?

Как в этом случае нам должны выставлять плату? Могут ли заставить перейти на электронный формат оплаты? Ведь не все люди пользуются Интернетом. Как с быть в этом случае?

Как подавать данные счетчиков?

■             Примерная форма платежки утверждена Минстроем России. В разных компаниях внешне платежки могут отличаться, но есть набор информации, который обязателен для всех. Кроме единой платежки могут формироваться отдельные квитанции от поставщиков услуг, которые обеспечивают дом электроэнергией, теплом, водой или газом. Отдельно эти квитанции будут приходить, если УК не включает их оплату в единую платежку.

Это же относится к взносам на капремонт, они тоже могут быть в самостоятельном платежном документе. Но никаких в задвоений быть не должно! Строчки в разных платежках лучше перепроверять. Чтобы изменить форму платежек с бумажных на электронные, УК должна инициировать собрание собственников и вынести этот вопрос на обсуждение. Там можно выбрать варианты, удобные для всех. Если часть жильцов не сможет отказаться (от бумажных документов, можно ввести два способа привычный всем бумажный и электронный формат.

Я председатель товарищества собственников жилья (ТСЖ). У нас есть должники по квартплате и по взносам на капремонт. Как можно на них воздействовать, чтобы они погасили долги? Можно ли отключать им подачу ресурсов?

Ограничивать коммунальные ресурсы могут только компании- поставщики. У ТСЖ (ровно, как и у УК) таких полномочий нет. Отключение или ограничение ресурсов с вашей стороны будет нарушением прав жильцов и грозит вам ответственностью. Лучше к аким мерам не прибегать.

Если председатель ТСЖ отключает должника от электроэнергии, его действия могут быть квалифицированы как самоуправство. Наказание тут довольно серьезное — штраф до 80 тыс. руб. или в размере полугодового заработка. А могут наказать исправительными или обязательными работами или арестом.

Кроме того, в суде жильцы отключенных квартир могут требовать возместить им материальный и моральный ущерб в результате отключения.

Думаю, лучший вариант написать в адрес должников претензии. Приведите расчет долга, дайте какой-то разумный срок для погашения задолженности и укажите, что в случае, если долг не будет погашен, вы обратитесь в суд.

Можно предложить варианты рассрочек или отсрочек погашения. Письма направьте почтой заказными отправлениями с уведомлением о доставке.

Думаю, большинство жильцов, увидев ваш серьезный настрой, не захочет доводить дело до суда и начнет гасить свои долги. Если же этот ход не принесет результата, обращайтесь в суд. В случае неисполнения судебного решения вопросом (займутся приставы, они смогут наложить взыскания на доходы должников, их банковские счета, могут наложить санкции и даже арестовать имущество.

А смогут ли у таких должников забрать жилье, если оно единственное?

—              Арестовать единственное жилье с торгов за коммунальные долги нельзя, даже если долг скопился за эту самую квартиру. Но если и продать его жилых помещений у должника несколько, суд для погашения долгов вполне может наложить взыскание на одно из них. В этом случае жилье продается с торгов и за счет врученной суммы оплачиваются долги.

Я в 2007 г. подарила свою квартиру 2 дочерям в равных долях. Сейчас они в ссоре. Скажите, могут ли они меня выселить из этой квартиры? И могу ли я с ними расторгнуть этот договор?

Подарив квартиру, вы передали все права на нее. Теперь дочери являются собственницами и вольны делать со своим имуществом что пожелают. Выселить вас они тоже могут. Для этого им придется обратиться в суд (если, конечно, вы сами не захотите съезжать). Суд может дать вам время на переезд (несколько месяцев). Если вам это нужно, заявите такую просьбу в суде и подтвердите, что вам некуда съезжать и нужно время на поиск крыши над головой.

Отменить дарение очень сложно. Дело все в том, что для отмены дарения закон предусматривает очень существенные основания. Испортившиеся отношения таким основанием не являются.

Отменить договор дарения можно, если одаряемый:

•             совершил покушение на жизнь дарителя или его близких родственников;

•             умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

•             обращается с подаренной вещью так, что создает угрозу ее утраты, а вещь представляет большую неимущественную ценность для дарителя.

§ Ст. 570 Гражданского кодекса РФ

Есть еще одна группа оснований, по которым можно вернуть подаренное. Она касается обстоятельств совершения сделки. Дарение может быть признано в суде недействительным, если:

•             сделка была совершена недееспособным человеком или дееспособным, но находившимся в момент сделки в таком состоянии, что он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими;

•             сделка была совершена под влиянием заблуждения; тут речь идет о таком заблуждении, что даритель не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел; например, думал, что заключает договор найма, а не дарения;

•             сделка была совершена под влиянием насилия, угрозы или обмана.

Чтобы признать сделку недействительной по этим основаниям, тоже необходимо обращаться в суд. При этом все обстоятельства должны быть доказаны.

§ Ст. 171,177-179 Гражданского кодекса РФ

Как я понимаю, всех этих обстоятельств у вас нет. Так что вряд ли получится оспорить договор. Постарайтесь договориться с дочерьми.

Я бы хотела заключить с племянником договор ренты, так как хочу, чтобы квартира точно досталась ему. Подскажите, насколько для меня это безопасно? Потеряю ли я свои льготы по оплате жилья? И можно ли будет вернуть квартиру, если с ним что-то случится?

■ Суть договора пожизненной ренты — в передаче квартиры взамен денежного содержания. То есть вы отдаете квартиру племяннику, а он выплачивает вам заранее обговоренную сумму — ежемесячные платежи в течение всей вашей жизни.

Можно заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Тогда племянник будет обязан не просто платить вам, а оказывать конкретную помощь — следить за домом, готовить вам еду, ходить в магазины. В договоре можно дополнительно к содержанию предусмотреть также и ежемесячные платежи.

Сразу (при оформлении договора) можно предусмотреть передачу вам какой-то определенной денежной суммы единоразово, в дополнение к ежемесячным платежам или уходу.

МИНУСЫ И РИСКИ ЭТОЙ СДЕЛКИ

Собственником сразу же после заключения договора станет ваш племянник. Вы сможете жить в квартире до самой смерти, но уже не сможете ей распоряжаться — подарить, завещать, продать, заложить и др.

С рентных платежей, которые вам будет перечислять племянник, вам нужно будет платить налог в размере 13%. Учитывайте это, когда будете рассчитывать сумму ежемесячных платежей.

Договор ренты обязательно удостоверяется у нотариуса. Это платно и может выйти недешево. Размер госпошлины за нотариальное удостоверение: 0,5% от стоимости квартиры, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. За помощь в составлении договора нотариус взимает дополнительную плату по своему тарифу (в среднем 5-6 тыс. руб.).

Расторгнуть договор очень сложно. Если племянник вдруг перестанет платить или начнет за вами ухаживать недобросовестно, придется обращаться в суд. Там нужно будет доказать, что в расторжении договора виноват именно он.

В случае смерти племянника договор не расторгается.

Квартира к вам не перейдет обратно, ее получат наследники племянника. К ним же перейдут все обязанности по вашему договору ренты — они должны будут вам платить ту же сумму и на тех же условиях, что платил племянник.

Наш участок находится в черте города, оформлен в собственность. У нас был старый, полуразрушенный дом. Мы построили новый, в 2 этажа. Хотим оформить право собственности на дом. Узнали, сколько это стоит, и поняли, что для нас это дорого. Мы еще не рассчитались за строительство. Можем ли мы по «дачной амнистии» оформить дом в собственность?

■             «Дачная амнистия» последний раз была продлена до 1 марта 2020 г. и теперь уже не действует.

Оформление недвижимости, возведенной без получения разрешения на строительство, возможно только в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление о признании права собственности.

Так как земля у вас находится в собственности, то трудностей с оформлением дома у вас быть не должно.

§ П. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ

В 1993 г. отец получил земельный участок. В свидетельстве на право собственности, выданном на имя отца, указали неверный кадастровый номер. И дата выдачи свидетельства тоже неправильная. Отец умер в 2003 г. Такой же неверный кадастровый номер переписали и в свидетельство о праве на наследство на мое имя. Мне не удалось зарегистрировать земельный участок на себя из-за этих ошибок. Говорят, что надо идти в суд.

■ Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), допущенная регистрирующим органом, исправляется по их же решению.

Законом предусмотрена возможность исправления ошибки во внесудебном порядке. Но в вашей ситуации такое исключено, так как ошибка была сделана ранее, а при последней регистрации прав сотрудники Росреестра лишь перенесли сведения, которые уже были. Вам будет нужно подготовить и подать в суд заявление об исправлении реестровой ошибки.

К заявлению приложите:

— действующую выписку из ЕГРН, которую выдали при оформлении прав;

— свидетельство, выданное отцу на земельный участок в 1993 г.;

— свидетельство о праве наследования;

— документ, в котором указан верный кадастровый номер.

§ Ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 г, № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

У нас дом на 3 хозяев. Можно ли сделать так, чтобы по документам у каждого была своя собственность? Сосед сломал свою часть и на этом месте построил 2-этажный дом. Законны ли действия соседа?

■ Выдел самостоятельного жилого помещения из долевой собственности возможен далеко не всегда. На это должна быть техническая возможность. Как выделяемая часть, так и оставшаяся должны иметь все признаки самостоятельного жилого помещения — входы, коммуникации, все новые жилые помещения должны соответствовать санитарным и строительным нормам. Отрезав часть долевой собственности без согласия всех дольщиков, ваш сосед нарушил ваши права. Вы можете обратиться в суд и потребовать восстановления вашего дома и оформления этого выдела.

Можете также потребовать компенсации причиненного вам вреда и возмещения судебных издержек.

§ Ст. 247,252 Гражданского кодекса РФ

Собираюсь покупать квартиру на вторичном рынке. Расскажите, как обезопасить себя в этой ситуации, что нужно предусмотреть?

■             Неплохо бы проверить квартиру на предмет наличия скрытых изъянов, как-то: слишком сырые стены, которые на время продажи замаскировали и вычистили с них плесень, наличие рядом вредных производств. Можно зайти якобы по случайности к соседям сверху — даже по беглому взгляду легко составить мнение, не отравят ли они потом жизнь в приобретенной квартире. Оценить скрытые недостатки жилья поможет искушенный риелтор.

При покупке вторичного жилья нужно тщательно проверить сделку, лучше это делать с юристом.

Первоначально нужно запросить расширенную выписку в Росреестре, выяснить, когда была приватизация или покупка жилья продавцом. Важно, чтобы выдержан был минимальный срок владения предыдущими хозяевами, тогда все прежние владельцы уже не имеют возможности оспорить сделку при любых обстоятельствах — срок давности для этого вышел.

Важно узнать, не принадлежат ли доли в квартире, которую вы покупаете, несовершеннолетним; если да, то на продажу должно быть выдано разрешение опеки — проверьте его подлинность. Также нужно проверить, не принадлежат ли доли недееспособным собственникам — тогда правомочность сделки можно будет оспорить, а такие проблемы вам не нужны, лучше отказаться от покупки и подобрать другой вариант.

Обязательно нужно запросить выписку по лицевому счету на предмет задолженности по коммунальным платежам.

Нужно внимательно изучить договор, обратить внимание на способ внесения денег, гарантии, сроки исполнения. Банковский аккредитив считается наиболее безопасным способом передачи денег, существенные риски отсутствуют. Аккредитивом считается соглашение, согласно которому покупатель обязуется внести деньги за квартиру на банковский счет, специально открытый для этой сделки. Деньги будут доступны для продавца, если он подготовит все требуемые документы. Алгоритм способа следующий:

•             банк открывает специальный счет, на который перечисляются средства;

•             после того как средства поступили, банк сообщает о зачислении продавцу;

•             продавец подготавливает все требующиеся документы и предоставляет их.

Далее банк предоставляет доступ к денежным средствам. Если документы не представляются в указанный срок, деньги возвращаются покупателю.

Я собственник половины садового участка. Второй собственник — брат. Хочу подарить свою долю родителям супруги. Обязан ли я соблюдать преимущественное право брата на мою долю?

Преимущественное право, о котором вы говорите, — это преимущественное право покупки. При продаже доли постороннему человеку остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Но на случай дарения это правило не распространяется. Вы можете подарить свою долю кому захотите.

Ваш брат не может претендовать на дарение или как-то ограничивать вас.

Важно, чтобы дарением своей доли вы не прикрывали сделку купли-продажи. Если по факту вы передадите свою долю участка за деньги, а оформите все как договор дарения, ваш брат сможет эту сделку оспорить в суде и потребовать перевода на него прав покупателя.

§ Ст. 170,250 Гражданского кодекса РФ

У меня в аренде земля вот уже 4 года. Собственник умер, наследник же вступил в наследство не сразу, а только спустя год. И теперь требует с меня арендную плату за весь этот год. Неужели я обязан ее платить? Он ведь все это время не был собственником.

После смерти вашего арендодателя договор аренды не прекращался. Все права переходят к его наследникам. И обязанности арендатора тоже сохраняются за наследниками. Так что весь минувший год вы были обязаны платить аренду.

§ ст. 617 Гражданского кодекса РФ

Принятое наследником имущество считается принадлежащим ему с момента смерти наследодателя, а не с момента принятия и госрегистрации права. Он мог не оформлять его в течение нескольких лет.

§ Ст. 1152 Гражданского кодекса РФ

Таким образом, ваш новый арендодатель имеет право требовать оплату со дня смерти прежнего собственника. Никакого перерыва в аренде и в оплате у вас нет.