При размене приватизированной квартиры категоричных ограничений нет. В этом случае все возникающие препятствия для размена носят так называемый ситуационный характер. Давайте сосредоточимся на ограничениях правого характера, и не будем вдаваться в коммерческую сторону вопроса, основная суть которого определяется достаточностью рыночной стоимости размениваемого объекта. Цена или возможность доплаты должны устраивать разъезжающихся для последующего приобретения других квартир.
Соблюдение интересов несовершеннолетних собственников размениваемой квартиры – один из главных моментов. Органы опеки, которые подчинены органам местной власти, стоят на страже интересов несовершеннолетних. Критическим условием для сделки является получение согласия органов опеки для ее проведения. Если согласия органами не будет дано, договор о размене приватизированной квартиры не пройдет государственную регистрацию. Для получения согласия необходимо подтверждение того, что предстоящая сделка никоим образом не затронет жилищное и имущественное положение несовершеннолетнего ребенка. Чтобы получить согласие органов опеки, нужно представить правоустанавливающие документы по всем квартирам, которые участвуют в сделке. К ним должны быть приложены копии финансовых лицевых счетов, выписки из домовых книг и документы из БТИ. В пакет документов БТИ входят: экспликация, кадастровый паспорт, а также справка об оценочной стоимости квартиры. Без этой справки органы опеки не выдадут разрешение на отчуждение.
Кроме вышеперечисленных бумаг, должны быть представлены документы, которые подтверждают родство между ребенком и родителями, выступающими в качестве заявителей. Инспектором органов опеки может быть затребован конкретный пакет документов, все зависит от рассматриваемой ситуации и творческой фантазии инспектора. Чтобы не попасть впросак, предварительно посетите инспектора, объясните сложившуюся ситуацию и уточните перечень документов, которые потребуются для получения согласия. Такой шаг избавит от неприятных сюрпризов, возникающих в процессе заключения сделки.
Что же касается вопроса, как разменять приватизированную квартиру, то здесь работают две технологии. Первая – «альтернативная» традиционная модель, когда в качестве инструмента используются денежные средства. Схема первой технологии выглядит следующим образом. Сначала квартира, которая предлагается к обмену, выставляется на продажу. После того, как на нее находится покупатель, для продавца подбирается одна из квартир, продаваемых на открытом рынке. В том случае, если выбранная квартира тоже выступает как «альтернатива», подбор производят по схеме-аналогу. Вторая технология стара как мир, она известна со времен Советского Союза. Имеется в виду «прямой» обмен. Его схема выстраивается с учетом одновременного подбора квартир, владельцы которых переезжают в квартиры других участников размена. Такая схема гораздо сложнее «альтернативной» технологии, поэтому в наше время ее применение крайне ограничено. Сложности «прямого» обмена заложены вне правовой плоскости. По сути, оформление «прямого» обмена не сильно отличается от «альтернативной» модели. Обмен оформляется договорами купли-продажи или мены. Необходимый для государственной регистрации пакет документов такой же, как и при обычных сделках с недвижимостью. Регистрация переходов права собственности на обмениваемые квартиры осуществляется в Управлении Росреестра.
