Рубрика: НЕДВИЖИМОСТЬ

У меня разрешенный вид использования земельного участка «для эксплуатации части жилого дома». Можно ли на таком участке строить двухэтажный дом без фундамента, из контейнеров?

■ Хочу отметить, что дом из контейнеров считается сборно-разборной конструкцией и разрешение на строительство не требуется, равно как и на ввод в эксплуатацию. Это значит, что никто не будет контролировать, с фундаментом ваша постройка или нет.

И еще: не существует такого понятия «для эксплуатации части жилого дома». Вам необходимо обратиться в администрацию, чтобы уточнить категорию использования вашей земли.

У меня в собственности земельный участок, всего 6 соток. Могу ли я сдать часть участка в аренду? Какие права у арендатора земли и несу ли я ответственность за его действия?

Да, вы можете часть своего участка сдать в аренду, законом это не запрещено. Но следует учесть некоторые особенности при заключении договора. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре аренды он будет считаться не согласованным сторонами, а значит, договор будет недействителен.

Ч. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ

Так что для заключения договора аренды вам необходимо определить графически, какую именно часть земельного участка вы передаете в аренду. Таким документом будет межевой план,

в котором указываются сведения о части или нескольких частях земельного участка, которые вы отдаете в аренду.

Ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Таким образом, при сдаче в аренду части земельного участка и оформлении договора аренды необходимо обратиться к кадастровому инженеру для получения координат той части участка, которую собираетесь сдавать в аренду. Ответственность арендодателя за действия арендатора законом не предусмотрена. Так что арендатор лично несет ответственность за возможные незаконные действия на арендуемом земельном участке.

Мне 81 год. Несколько месяцев я уже не плачу за капремонт, но из-за этого мне теперь отказывают в субсидии на квартплату, не делают возврат денег. Это правильно?

 ■            За капремонт платить нужно всем! Некоторым компенсируют часть платы, но для этого необходимо внести всю сумму полностью, и только после чего вернут часть денег.

С 2022 г. должники по оплате ЖКУ могут получать субсидии. Не дают ее только злостным неплательщикам, имеющим долги, зафиксированные в суде. Причем учитывают долги только за последние 3 года.

Раньше оформить субсидию могли лишь те, у кого не было задолженностей или хотя бы имелось заключенное с коммунальщиками соглашение о погашении долгов.

Так как сейчас наличие долга не может быть препятствием для субсидии, подайте в соцзащиту письменное обращение. Возможно, произошла ошибка.

Если решения суда в отношении вас не было, субсидию должны начать перечислять. Задержанные перечисления тоже обязаны вернуть.

Если же решения суда в отношении вас было, в соцзащите есть эти сведения. Они должны сделать межведомственный запрос в судебные органы. В этом случае долг придется погасить, иначе субсидии не будет.

§ Ч. 5 ст. 159 Жилищного кодекса РФ

Живем в муниципальной квартире в деревне уже 50 лет. 40 лет назад купили дом. В квартире зарегистрировано 4 человека, но мой супруг ответственный квартиросъёмщик недавно умер. Нужно ли нам переоформлять какие-то документы на жилье?

Могут ли отобрать у нас квартиру, так как у нас есть второе жилье дом? И еще, поскольку квартира у нас была муниципальная, дочь хотела улучшить свои жилищные условия. Простояла 22 года в очереди, и ее сняли. Это законно? Можно ли как-то восстановиться в этой очереди?

■             Наличие второго жилья, будь оно в собственности или в найме, не является основанием, чтобы лишить вас муниципальной квартиры. После смерти ответственного нанимателя остальные наниматели не утрачивают свое право на проживание.

Но вы должны вовремя платить по счетам, не нарушать права соседей, использовать квартиру по назначению и не уезжать на постоянное проживание в другое жилье. Если что-то из перечисленного не соблюсти, это как раз может быть основанием для того, чтобы муниципалитет обратился в суд для вашего выселения. Однако временный отъезд не может повлечь выселения: скажем, если уезжаете на лето в свой дом, это не повлечет никаких последствий по потере квартиры.

§ Ст. 90, 91 Жилищного кодекса РФ

Что касается снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, тут другие правила. После улучшения условий (как, например, при появлении в собственности доли дома после принятия наследства либо если доля была выделена изначально) с учета вполне могут снять. О снятии с учета вашу дочь должны были уведомить. И после этого у нее было 3 месяца на обжалование. Если произошла ошибка, снятие с учета можно оспорить. Если же ваша дочь приняла наследство и в собственности у нее появилось более учетной нормы жилья, к сожалению, скорее всего, снятие с очереди вполне законно.

В 2009 г. мама мне подарила квартиру. Этот дом кооперативный, 1977 г. постройки. После инвентаризации в 1993 г. стали собственниками, все оформили в БТИ, но дом остался кооперативным. Хозяйственную деятельность не ведем с 1995 г. В 2005 г. было организовано ТСЖ (товарищество собственников жилья), в августе 2020 г. оно ликвидировано. Также у нас есть УК. Могли ли ликвидировать ТСЖ?

■ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений во всем доме. В таком случае принятие решения о ликвидации ТСЖ является обязательным.

§ Ст. 141 Жилищного кодекса РФ

Так может произойти, например, если в квартирах менялись собственники и новые не вступали в ТСЖ. Возможно, у вас как раз такая ситуация.

Живу в многоквартирном доме на 4 собственников. Двое хотят оформить землю под домом, а двое против. Можно ли как-то получить землю в собственность?

■             В вашей ситуации нужно разобраться, какой статус у вашего дома считается дом многоквартирным или долевым (то есть у соседского жилья нет статуса квартир).

МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ

Земельный участок, на котором расположен дом, является общей долевой собственностью.

Если земельный участок был официально сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1.03.2005 г.) и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет,

земля должна была бесплатно прейти в общую долевую собственность всех собственников дома.

Если земельный участок не был сформирован до 01.03.2005 года, сейчас собственники тоже могут это сделать, но потребуется решение общего собрания. К сожалению, в законе нет однозначного указания, каким числом голосов может быть принято решение о формировании участка.

В разных случаях суды говорят ходимости собрать 2/3 голосов всех собственников или 50% голосов присутствующих на собрании, есть решения с обоими вариантами.

Лучше всего постараться убедить соседей и получить хотя бы больше половины голосов на собрании, а лучше 2/3. Речь идет именно о голосах, а не о собственниках. Количество голосов пропорционально площади квартиры. Для формирования участка потребуется межевание, за которое придется заплатить. Но можно будет дождаться межевания за счет муниципалитета. Его местные власти проводят в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в администрации можно уточнить планируемые сроки. За сам переход земли от муниципалитета к новым собственникам платить не нужно.

§ Ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»

ДОМ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ БЕЗ СТАТУСА МНОГОКВАРТИРНОГО

Собственники дома, расположенного на муниципальном участке, имеют право на приобретение этого участка. Но это не всегда бесплатно. Например, участок можно получить безвозмездо если право собственности на дом возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001 г.).

Или после этой даты, но дом перешел по наследству, а умерший получил его как раз до указанной даты. Также бесплатно участок перейдет в собственность, если земля была предоставлена до введения в действие Земельного кодекса на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

§ П. 4, 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

 Разобраться со статусом дома поможет выписка из ЕГРН. А сведения о формировании участка можно посмотреть на публичной кадастровой карте. Нюансов в вашей ситуации может быть много, поэтому лучше обратиться к юристу.

Затопление квартиры одна из самых распространенных неприятностей, с которыми сталкиваются жители многоквартирных домов. Зачастую люди теряются и не знают, что делать при заливе. Сегодня мы вам расскажем, как действовать правильно.

…ВАС ЗАЛИЛИ СОСЕДИ

Если вы видите, что с потолка капает, не нужно паниковать возьмите себя в руки и действуйте по нашей инструкции.

Самое важное это собственная безопасность! Основной угрозой при заливе квартиры становится электричество, его сразу же нужно отключить на электрощите, чтобы избежать короткого замыкания. После позвоните в аварийно-диспетчерскую службу. Запишите номер заявки, ФИО и должность принявшего ее сотрудника. Если вдруг заявка потеряется, эта информация пригодится.

 Вызывать специалиста нужно, даже если серьезных повреждений нет, так как часть воды может задержаться в перекрытиях здания и проступить через несколько дней.

Затем поднимитесь к соседям сверху. Если дверь не открывают, постарайтесь выяснить их номер телефона. Помните: ни в коем случае нельзя взламывать двери или проникать в чужую квартиру через балкон, это незаконно. Если соседей нет, а затопление продолжается, вам поможет аварийная служба, которая перекроет водоснабжение до устранения проблемы.

При заливе распределите обязанности между членами семьи. Пусть один идет к соседям, другой звонит в аварийно-диспетчерскую службу, а остальные спасают от воды ценные вещи и документы.

СОСТАВЬТЕ АКТ

Прибывший к вам специалист аварийной службы обязан составить акт залива квартиры. Один экземпляр акта должен остаться у вас.

Проследите, чтобы в акте была следующая информация:

точные адреса квартир (вашей и виновника залива, если он установлен), дата составления акта, ФИО, должность специалиста, составившего акт,

подпись или возможные причины (если точно их установить нельзя),           

 подробное описание последствии залива.

Также необходимо зафиксировать все повреждения на фото или видеокамеру. Эти доказательства могут вам пригодиться для возмещения ущерба. Можно пригласить свидетелей, которые потом подтвердят масштаб случившегося.

Если есть финансовая возможность, обратитесь в специальную организацию для оценки причиненного ущерба. Экспертизе может подвергаться как сама квартира, так и пострадавшие техника и мебель. Обязательно сохраните договор с оценщиками. Траты на эти услуги можно будет взыскать с виновника залива. Можно обойтись и без экспертизы, но в этом случае будет сложнее доказать стоимость испорченных вещей.

Если специалист аварийной службы не явился, а коммунальщики не хотят слушать о ваших проблемах, жалуйтесь в жилищную инспекцию и прокуратуру на бездействие тех и на других. Но параллельно фиксируйте все сами, чтобы не терять время на бюрократию.

ВОЗМЕЩЕНИЕ УЩЕРБА

После сбора всех доказательств ваша основная задача постараться договориться с виновником о возмещении.

 Предъявите письменную претензию с описанием ситуации, с указанием конкретного вреда и стоимости его возмещения укажите срок для компенсации. К претензии приложите копии доказательств акта о заливе, экспертного заключения, фотографий и т.д.

 Если удастся договориться, составьте письменное соглашение о возмещении ущерба. Если мирно урегулировать вопрос не получится, придется обращаться в суд. Для этого можно прибегнуть к помощи юриста, а потом взыскать с виновника деньги за юридические услуги. Главное оформлять все официально и иметь договор.

Если суд рассмотрит дело, вынесет решение в вашу пользу, а сосед откажется его выполнять, в канцелярии суда возьмите исполнительный лист и обратитесь к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства. Тогда несговорчивым соседом займутся они.

ЕСЛИ ВЫ ЗАЛИЛИ СОСЕДЕЙ

Если все, наоборот, и получилось так, что квартира соседей пострадала по вашей вине, помните, что соседи имеют право требовать возмещения ущерба, который был нанесен заливом.

Ваша основная задача — это скорейшее устранение причины. Ни в коем случае не нужно закрываться дома и игнорировать претензии пострадавших. В ваших интересах лично осмотреть все повреждения у соседей и поприсутствовать при составлении акта о заливе. Если у аварийной службы есть необходимость попасть к вам в квартиру, не препятствуйте.

Если сосед, которого вы затопили, в квартире не появляется, постарайтесь найти его контакты и сообщить о случившемся. Ущерб в квартире может существенно вырасти, если вовремя не предпринять всех мер по устранению (на вас может лечь ответственность за появление плесени, разрушение стен и полов от влаги и т.д.).

Вы отвечаете не только за залив квартиры под вами, но и за все остальные квартиры ниже. Так что время в этом случае работает против вас, устраняйте протечку как можно быстрее.

ВСЕ ОФОРМЛЯЙТЕ ПИСЬМЕННО

Если с соседями вы договоритесь мирно, нужно составить письменное соглашение о возмещении ущерба. Оно будет доказательством договоренностей о стоимости и сроках возмещения о рассрочке, ее период и размеры платежей нужно прописать в соглашении.

Составьте расписку о выплатах.

Компенсация, которую с вас требуют соседи, должна быть соразмерна нанесенному ущербу, т.е. вы обязаны возместить стоимость отделочных материалов того же класса, что был раньше. Оплачивать дорогой ремонт, которого не было, вы не должны.

Если с пострадавшими компромисса достичь не получится, будьте готовы, что они обратятся в суд. Если с суммой ущерба вы не согласны, нужно будет представить доказательства, подтверждающие вашу позицию.

Это могут быть фотографии места залива или показания свидетелей, которые подтвердят, что в квартире не было евроремонта. Можете заказать собственную оценку, если не согласны с результатами той экспертизы, которую сделали ваши соседи.

В случае несогласия с масштабами или степенью повреждений пропишите свое мнение в акте, который составляется в день залива.

ЕСЛИ ВИНОВАТЫ НЕ ВЫ

Бывают ситуации, когда залив произошел не по вине жильцов, а из-за других факторов. Например, это может быть старая стояковая труба, за состоянием которой управляющая компания плохо следила. Тогда вину за случившееся нужно перекладывать на УК.

А если прорыв произошел из-за неправильной установки оборудования, тогда на компанию установщика.

КАК СЕБЯ ОБЕЗОПАСИТЬ

Конечно все предугадать невозможно, но обезопасить квартиру или свести ущерб к минимуму все-таки можно.

/ Узнайте и запишите телефоны своих ближайших соседей. Если квартиру сдают, узнайте номер собственника. Временные жильцы могут неожиданно съехать.

/ Если уезжаете надолго, оставьте ключи родственникам, чтобы они периодически проверяли состояние квартиры.

/ Есть специальные приборы датчики затопления. При обнаружении протечки устройство издает звуковой сигнал и одновременно отправляет уведомление на телефон. Цена таких устройств от 1000 руб. и выше в зависимости от набора функций.

/ Можно поставить камеры наблюдения, которые в режиме онлайн будут показывать вашу квартиру со смартфона. Стоят они от 1500 руб.

/ Всегда следите за состоянием стояковых труб и при малейших опасениях пишите претензии в УК. Обеспечивать текущий ремонт таких труб обязаны коммунальщики. Если протечка все же произойдет, у вас будут доказательства, что вы неоднократно обращались с просьбами провести ремонт.

/ Внимательно следите за состоянием сантехнических и бытовых приборов. Капающий кран может стать причиной залива.

/ Если позволяют финансы, можно застраховать квартиру. Страховка, конечно, не спасет имущество, но защитит от непредвиденных расходов на его ремонт.

Расскажите, как должна выглядеть квитанция на оплату услуг ЖКХ. Посмотрел у родственников и знакомых практически у всех документы разные. Есть ли какой-то единый шаблон?

И еще подскажите, какие услуги можно прописать одной строчкой, а какие должны быть расписаны. Могут е ли за капремонт выставлять отдельный документ. Может ли управляющая компания заключить прямые договоры с ресурсниками?

Как в этом случае нам должны выставлять плату? Могут ли заставить перейти на электронный формат оплаты? Ведь не все люди пользуются Интернетом. Как с быть в этом случае?

Как подавать данные счетчиков?

■             Примерная форма платежки утверждена Минстроем России. В разных компаниях внешне платежки могут отличаться, но есть набор информации, который обязателен для всех. Кроме единой платежки могут формироваться отдельные квитанции от поставщиков услуг, которые обеспечивают дом электроэнергией, теплом, водой или газом. Отдельно эти квитанции будут приходить, если УК не включает их оплату в единую платежку.

Это же относится к взносам на капремонт, они тоже могут быть в самостоятельном платежном документе. Но никаких в задвоений быть не должно! Строчки в разных платежках лучше перепроверять. Чтобы изменить форму платежек с бумажных на электронные, УК должна инициировать собрание собственников и вынести этот вопрос на обсуждение. Там можно выбрать варианты, удобные для всех. Если часть жильцов не сможет отказаться (от бумажных документов, можно ввести два способа привычный всем бумажный и электронный формат.

Я председатель товарищества собственников жилья (ТСЖ). У нас есть должники по квартплате и по взносам на капремонт. Как можно на них воздействовать, чтобы они погасили долги? Можно ли отключать им подачу ресурсов?

Ограничивать коммунальные ресурсы могут только компании- поставщики. У ТСЖ (ровно, как и у УК) таких полномочий нет. Отключение или ограничение ресурсов с вашей стороны будет нарушением прав жильцов и грозит вам ответственностью. Лучше к аким мерам не прибегать.

Если председатель ТСЖ отключает должника от электроэнергии, его действия могут быть квалифицированы как самоуправство. Наказание тут довольно серьезное — штраф до 80 тыс. руб. или в размере полугодового заработка. А могут наказать исправительными или обязательными работами или арестом.

Кроме того, в суде жильцы отключенных квартир могут требовать возместить им материальный и моральный ущерб в результате отключения.

Думаю, лучший вариант написать в адрес должников претензии. Приведите расчет долга, дайте какой-то разумный срок для погашения задолженности и укажите, что в случае, если долг не будет погашен, вы обратитесь в суд.

Можно предложить варианты рассрочек или отсрочек погашения. Письма направьте почтой заказными отправлениями с уведомлением о доставке.

Думаю, большинство жильцов, увидев ваш серьезный настрой, не захочет доводить дело до суда и начнет гасить свои долги. Если же этот ход не принесет результата, обращайтесь в суд. В случае неисполнения судебного решения вопросом (займутся приставы, они смогут наложить взыскания на доходы должников, их банковские счета, могут наложить санкции и даже арестовать имущество.

А смогут ли у таких должников забрать жилье, если оно единственное?

—              Арестовать единственное жилье с торгов за коммунальные долги нельзя, даже если долг скопился за эту самую квартиру. Но если и продать его жилых помещений у должника несколько, суд для погашения долгов вполне может наложить взыскание на одно из них. В этом случае жилье продается с торгов и за счет врученной суммы оплачиваются долги.

Я в 2007 г. подарила свою квартиру 2 дочерям в равных долях. Сейчас они в ссоре. Скажите, могут ли они меня выселить из этой квартиры? И могу ли я с ними расторгнуть этот договор?

Подарив квартиру, вы передали все права на нее. Теперь дочери являются собственницами и вольны делать со своим имуществом что пожелают. Выселить вас они тоже могут. Для этого им придется обратиться в суд (если, конечно, вы сами не захотите съезжать). Суд может дать вам время на переезд (несколько месяцев). Если вам это нужно, заявите такую просьбу в суде и подтвердите, что вам некуда съезжать и нужно время на поиск крыши над головой.

Отменить дарение очень сложно. Дело все в том, что для отмены дарения закон предусматривает очень существенные основания. Испортившиеся отношения таким основанием не являются.

Отменить договор дарения можно, если одаряемый:

•             совершил покушение на жизнь дарителя или его близких родственников;

•             умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

•             обращается с подаренной вещью так, что создает угрозу ее утраты, а вещь представляет большую неимущественную ценность для дарителя.

§ Ст. 570 Гражданского кодекса РФ

Есть еще одна группа оснований, по которым можно вернуть подаренное. Она касается обстоятельств совершения сделки. Дарение может быть признано в суде недействительным, если:

•             сделка была совершена недееспособным человеком или дееспособным, но находившимся в момент сделки в таком состоянии, что он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими;

•             сделка была совершена под влиянием заблуждения; тут речь идет о таком заблуждении, что даритель не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел; например, думал, что заключает договор найма, а не дарения;

•             сделка была совершена под влиянием насилия, угрозы или обмана.

Чтобы признать сделку недействительной по этим основаниям, тоже необходимо обращаться в суд. При этом все обстоятельства должны быть доказаны.

§ Ст. 171,177-179 Гражданского кодекса РФ

Как я понимаю, всех этих обстоятельств у вас нет. Так что вряд ли получится оспорить договор. Постарайтесь договориться с дочерьми.