Рубрика: НЕДВИЖИМОСТЬ

У тети есть приватизированная квартира, из родственников — сестра (моя мама) и племянницы (я и моя сестра). Тетя спрашивает, как ей лучше оформить квартиру, чтобы в дальнейшем не пришлось дорого платить за оформление. Есть ли смысл оформить договор дарения или вообще не заниматься этим вопросом? Если все оставить как есть, как будет наследоваться квартира?

■ По закону тот, кому подарена квартира, должен уплатить налог на доходы. Он рассчитывается исходя из стоимости полученной недвижимости. Именно этот налог становится основной статьей расхода для одаряемого.

Однако в тех случаях, когда дарение совершается между членами семьи или близкими родственниками, обязанности по уплате налога не возникает. При этом помимо братьев и сестер к членам семьи и близким родственникам закон относит также супругов, родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков.

• Ст. 217 Налогового кодекса РФ

Если же квартира переходит по наследству, налог на доходы не платится в любом случае. Даже если наследник не приходится покойному родственником и получил наследство по завещанию.

Однако у наследника появляется другая строка расхода — оплата нотариального тарифа за выдачу свидетельства о праве на наследство. Для детей, супругов, родителей, братьев и сестер наследодателя он составляет 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 руб. Для других наследников — 0,6% стоимости имущества, но не более 1 000 000 руб.

Получается, что с точки зрения расходов, которые появляются при передаче квартиры в собственность, сестре выгоднее получить имущество в дар, так она избежит нотариальных расходов. Однако нужно не упустить из виду еще один момент. В случае дарения сестра станет собственницей с момента регистрации за ней этого права. И с этого дня она будет обязана нести все расходы по содержанию квартиры и платить налог на имущество. При наследовании эта обязанность возникает после принятия наследства.

И последнее уточнение. Сестра является наследником второй очереди по закону. Если наследников первой очереди нет (это дети, супруг и родители), то именно она получит наследство. Если же к моменту смерти наследодателя ее уже не будет в живых, наследниками по праву представления станут племянницы (вы с сестрой). Как и мать, от уплаты налога с наследства вы будете освобождены. Однако нотариальный тариф для вас будет в два раза выше.

С февраля 2006 г. по июль 2021 г. я была опекуном внучки (2003 г.р.), она круглая сирота, родители погибли. Мы жили в деревне, внучка ходила там в школу до 7-го класса, затем школу закрыли, и мы переехали в город. Жилья не было, и органы опеки разрешили снять деньги со счета внучки (туда шла пенсия по потере кормильца) и купить квартиру при условии, что квартиру оформим на внучку. Что мы и сделали. Теперь выходит, что жилье от государства ей не положено? Я себя виню, что лишила внучку помощи от государства.

■ Претендовать на жилье от государства ребенок-сирота может только в том случае, если он не обеспечен жилым помещением или проживание в нем невозможно. Так как ваша внучка теперь является собственником, жилье от государства ей не положено.

Не принимайте это на свой счет, ведь вы помогли внучке комфортно жить в своей квартире все это время с момента покупки жилья. А выдачи государственного жилья пришлось бы ждать.

В любом случае проконсультируйтесь в органах опеки.

Возможно, собственное жилье девочки меньше учетной нормы или его можно признать непригодным.

• Ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159- ФЗ О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Земельный участок был выделен в 1987 г. В 1999 г. он был продан через нотариуса по генеральной доверенности. Новый владелец пользовался участком 3 года и исчез. В 2006 г. прежнему хозяину из правления садоводства пришло письмо с просьбой уплатить взносы за период с 2002-го по 2006 г. В Земельном комитете сказали, что Земля числится за прежним владельцем. Последние 15 лет на этом участке работает его сын, платит взносы. Возможно ли эту землю переоформить на сына и как это сделать?

Как я понимаю, сделка по продаже не была завершена. Поэтому земля по-прежнему числится за первоначальным собственником. Собственник имеет право по своему усмотрению распоряжаться землей. Он может подарить ее, завещать или продать своему сыну. Эти сделки оформляются по разным правилам, и последствия у них тоже разные.

• Ст. 209 Гражданского кодекса РФ

ДАРЕНИЕ

Тут все просто: один дарит, другой принимает. Сделка полностью безвозмездная. В договоре нельзя прописать условие, что он вступит в силу после смерти собственника. Сразу же после государственной регистрации в Росреестре новым собственником участка станет одаряемый. Все права на участок перейдут к нему. Он сможет его продать, заложить, сдать в аренду. И все это без согласия (и даже против воли) прежнего собственника.

Когда недвижимость дарит близкий родственник, одаряемому налог платить не нужно. Но налог платится (13%), если участники сделки являются дальними родственниками или вовсе неродными людьми.

К близким родственникам закон относит:

• супругов;
• детей, в том числе усыновленных;
• братьев и сестер, в том числе неполнородных;
• внуков и внучек;
• дедушек и бабушек.
• П. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ

ВАЖНО!

Сам даритель налог не платит, ведь в случае дарения он не имеет никакого дохода. Правила о минимальном сроке владения к дарению не применяются, можно дарить в любое время и не платить налог.

ЗАВЕЩАНИЕ

Участок перейдет к новым собственникам только после смерти завещателя. А до этого момента наследники даже не узнают, что их указали в качестве претендентов на имущество. До самой смерти завещатель будет пользоваться землей и сможет переписать или отменить завещание в любой момент, если захочет.

ПРОДАЖА

Продавец передает участок в собственность покупателя, а тот платит за него деньги. Это вариант распоряжения участком с финансовой выгодой. Но участок, как и при дарении, после го- срегистрации сразу перейдет в собственность покупателя. Продажа принесет бывшему собственнику доход. С этого дохода он будет обязан уплатить налог.

§ Ст. 208 Налогового кодекса РФ

У меня разрешенный вид использования земельного участка «для эксплуатации части жилого дома». Можно ли на таком участке строить двухэтажный дом без фундамента, из контейнеров?

■ Хочу отметить, что дом из контейнеров считается сборно-разборной конструкцией и разрешение на строительство не требуется, равно как и на ввод в эксплуатацию. Это значит, что никто не будет контролировать, с фундаментом ваша постройка или нет.

И еще: не существует такого понятия «для эксплуатации части жилого дома». Вам необходимо обратиться в администрацию, чтобы уточнить категорию использования вашей земли.

У меня в собственности земельный участок, всего 6 соток. Могу ли я сдать часть участка в аренду? Какие права у арендатора земли и несу ли я ответственность за его действия?

Да, вы можете часть своего участка сдать в аренду, законом это не запрещено. Но следует учесть некоторые особенности при заключении договора. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре аренды он будет считаться не согласованным сторонами, а значит, договор будет недействителен.

Ч. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ

Так что для заключения договора аренды вам необходимо определить графически, какую именно часть земельного участка вы передаете в аренду. Таким документом будет межевой план,

в котором указываются сведения о части или нескольких частях земельного участка, которые вы отдаете в аренду.

Ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Таким образом, при сдаче в аренду части земельного участка и оформлении договора аренды необходимо обратиться к кадастровому инженеру для получения координат той части участка, которую собираетесь сдавать в аренду. Ответственность арендодателя за действия арендатора законом не предусмотрена. Так что арендатор лично несет ответственность за возможные незаконные действия на арендуемом земельном участке.

Мне 81 год. Несколько месяцев я уже не плачу за капремонт, но из-за этого мне теперь отказывают в субсидии на квартплату, не делают возврат денег. Это правильно?

 ■            За капремонт платить нужно всем! Некоторым компенсируют часть платы, но для этого необходимо внести всю сумму полностью, и только после чего вернут часть денег.

С 2022 г. должники по оплате ЖКУ могут получать субсидии. Не дают ее только злостным неплательщикам, имеющим долги, зафиксированные в суде. Причем учитывают долги только за последние 3 года.

Раньше оформить субсидию могли лишь те, у кого не было задолженностей или хотя бы имелось заключенное с коммунальщиками соглашение о погашении долгов.

Так как сейчас наличие долга не может быть препятствием для субсидии, подайте в соцзащиту письменное обращение. Возможно, произошла ошибка.

Если решения суда в отношении вас не было, субсидию должны начать перечислять. Задержанные перечисления тоже обязаны вернуть.

Если же решения суда в отношении вас было, в соцзащите есть эти сведения. Они должны сделать межведомственный запрос в судебные органы. В этом случае долг придется погасить, иначе субсидии не будет.

§ Ч. 5 ст. 159 Жилищного кодекса РФ

Живем в муниципальной квартире в деревне уже 50 лет. 40 лет назад купили дом. В квартире зарегистрировано 4 человека, но мой супруг ответственный квартиросъёмщик недавно умер. Нужно ли нам переоформлять какие-то документы на жилье?

Могут ли отобрать у нас квартиру, так как у нас есть второе жилье дом? И еще, поскольку квартира у нас была муниципальная, дочь хотела улучшить свои жилищные условия. Простояла 22 года в очереди, и ее сняли. Это законно? Можно ли как-то восстановиться в этой очереди?

■             Наличие второго жилья, будь оно в собственности или в найме, не является основанием, чтобы лишить вас муниципальной квартиры. После смерти ответственного нанимателя остальные наниматели не утрачивают свое право на проживание.

Но вы должны вовремя платить по счетам, не нарушать права соседей, использовать квартиру по назначению и не уезжать на постоянное проживание в другое жилье. Если что-то из перечисленного не соблюсти, это как раз может быть основанием для того, чтобы муниципалитет обратился в суд для вашего выселения. Однако временный отъезд не может повлечь выселения: скажем, если уезжаете на лето в свой дом, это не повлечет никаких последствий по потере квартиры.

§ Ст. 90, 91 Жилищного кодекса РФ

Что касается снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, тут другие правила. После улучшения условий (как, например, при появлении в собственности доли дома после принятия наследства либо если доля была выделена изначально) с учета вполне могут снять. О снятии с учета вашу дочь должны были уведомить. И после этого у нее было 3 месяца на обжалование. Если произошла ошибка, снятие с учета можно оспорить. Если же ваша дочь приняла наследство и в собственности у нее появилось более учетной нормы жилья, к сожалению, скорее всего, снятие с очереди вполне законно.

В 2009 г. мама мне подарила квартиру. Этот дом кооперативный, 1977 г. постройки. После инвентаризации в 1993 г. стали собственниками, все оформили в БТИ, но дом остался кооперативным. Хозяйственную деятельность не ведем с 1995 г. В 2005 г. было организовано ТСЖ (товарищество собственников жилья), в августе 2020 г. оно ликвидировано. Также у нас есть УК. Могли ли ликвидировать ТСЖ?

■ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений во всем доме. В таком случае принятие решения о ликвидации ТСЖ является обязательным.

§ Ст. 141 Жилищного кодекса РФ

Так может произойти, например, если в квартирах менялись собственники и новые не вступали в ТСЖ. Возможно, у вас как раз такая ситуация.

Живу в многоквартирном доме на 4 собственников. Двое хотят оформить землю под домом, а двое против. Можно ли как-то получить землю в собственность?

■             В вашей ситуации нужно разобраться, какой статус у вашего дома считается дом многоквартирным или долевым (то есть у соседского жилья нет статуса квартир).

МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ

Земельный участок, на котором расположен дом, является общей долевой собственностью.

Если земельный участок был официально сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1.03.2005 г.) и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет,

земля должна была бесплатно прейти в общую долевую собственность всех собственников дома.

Если земельный участок не был сформирован до 01.03.2005 года, сейчас собственники тоже могут это сделать, но потребуется решение общего собрания. К сожалению, в законе нет однозначного указания, каким числом голосов может быть принято решение о формировании участка.

В разных случаях суды говорят ходимости собрать 2/3 голосов всех собственников или 50% голосов присутствующих на собрании, есть решения с обоими вариантами.

Лучше всего постараться убедить соседей и получить хотя бы больше половины голосов на собрании, а лучше 2/3. Речь идет именно о голосах, а не о собственниках. Количество голосов пропорционально площади квартиры. Для формирования участка потребуется межевание, за которое придется заплатить. Но можно будет дождаться межевания за счет муниципалитета. Его местные власти проводят в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в администрации можно уточнить планируемые сроки. За сам переход земли от муниципалитета к новым собственникам платить не нужно.

§ Ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»

ДОМ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ БЕЗ СТАТУСА МНОГОКВАРТИРНОГО

Собственники дома, расположенного на муниципальном участке, имеют право на приобретение этого участка. Но это не всегда бесплатно. Например, участок можно получить безвозмездо если право собственности на дом возникло до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001 г.).

Или после этой даты, но дом перешел по наследству, а умерший получил его как раз до указанной даты. Также бесплатно участок перейдет в собственность, если земля была предоставлена до введения в действие Земельного кодекса на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

§ П. 4, 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ»

 Разобраться со статусом дома поможет выписка из ЕГРН. А сведения о формировании участка можно посмотреть на публичной кадастровой карте. Нюансов в вашей ситуации может быть много, поэтому лучше обратиться к юристу.