РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

покупка квартиры — мероприятие затратное и значимое. Поэтому особенно горько людям, которые заплатили лишнего или были откровенно обмануты. Как же правильно купить такое жилье, снизив риски?

НЕВЫГОДНЫЕ СХЕМЫ

Оптимальный вариант — покупать квартиру по договору долево­го участия (ДЦУ) или договору купли-продажи (последнее — если дом уже готов). Но нередко застройщики предлагают совсем дру­гие виды контрактов. Например, с использованием вексельной схемы (вы покупаете вексель на сумму стоимости квартиры). Ваши права при этом практически никак не защищены. Особенно если в сделке замешаны сторонние организации.

Жилищно-строительные кооперативы также пользуются популяр­ностью, но нужно понимать, что здесь у вас могут возникнуть допол­нительные затраты, да и ход строительства проконтролировать бу­дет сложно.

Если за срыв сроков по ДДУ вы можете отсудить крупную сумму, то в других контрактах вам, как правило, останется только ждать и переживать без всяких компенсаций.

И ТУТ СТРОЙКА ОСТАНОВИЛАСЬ…

Если дом не достроен, то, заключая договор, вы покупаете не квартиру, а лишь обещание (хоть и юридически оформленное), что по завершении строительства конкретного дома вам предо­ставят квартиру в нем. Поэтому, если вы купили жилье на котло­ване или с парой этажей, вас ждет главное приключение вашей жизни — игра в жилищную лотерею. Дом могут построить в срок или раньше, а могут и заморозить проект. Например, в Вол­гограде обманутые дольщики одной из новостроек нервничают и митингуют уже годами. При этом многие влезли в кредиты, но теперь впереди неизвестность и съемные квартиры. Застройщик построил только стены цокольного этажа одного из домов, а к возведению трех других многоэтажек не приступил вовсе.

Увы, и внушительное количество этажей — не стопроцентная страховка от заморозки стройки. Бывает, все останавливается и на высокой степени готовности. Поэтому самый надежный вариант — новостройка «под крышей», которая будет сдана максимум через полгода.

Если вас привлек недостроенный дом, съездите на место стро­ительства, посмотрите, на каком уровне оно находится, погово­рите с жителями соседних домов. Они лучше других расскажут, кипит ли на стройке жизнь. Можно побеседовать с жильцами до­мов, уже построенных этой фирмой.

КСТАТИ!

Квартиру в новостройке лучше всего приобретать из пер­вых рук, то есть у застройщика, а не у фирм-риелторов. Так вы избежите дополнительных накруток, возникающих при перепродаже, и обезопасите себя от двойных продаж.

ИГРЫ С ЗАКОНОМ

Зачастую строить начинают, не получив все разрешительные документы. И хотя разрешения на строительство нет, объект ре­кламируется и продается. Причем по сомнительным договорам. Собрав деньги, некоторые фирмы строят дома на земле, непред­назначенной для этого (например, отведенной для фермерской деятельности). А когда появляются проблемы с властями или проверяющими структурами — начинают проводить бесчислен­ные реорганизации, требуют с покупателей доплату в связи с яко­бы возросшими расходами.

Поверьте, покупать объекты, разрешение на строительство которых «оформят завтра», рискованно. По решению суда са­мовольные постройки могут снести. И плакали ваши денежки.

Если ваш глаз радуется оттого, что дом практически постро­ен, но вы видите, что в документах на землю все плохо, помните: «лучше перебдеть, чем недобдеть». В такой ситуации могут сне­сти и уже готовый дом. А покупка незаконной новостройки в при­родоохранной зоне и вовсе неоправданный риск

От фирмы, которая под всевозможными предлогами вообще отка­зывается предоставить документы, хорошего ждать не стоит.

МЕТРЫ, КОТОРЫХ НЕ БУДЕТ

При заключении договора с дольщиком площадь квартиры всегда указывается ориентировочно. Иногда она в итоге больше той, которая будет фактически по завершении строительства, иногда меньше.

Выгодный для вас вариант — когда в договоре указаны пункты, по которым при уменьшении площади готовой квартиры по результатам замеров БТИ стоимость лишних квадратных метров будет вам возвращена. Но некоторые застройщики устраивают «русскую рулетку» и прописывают, что, какой бы ни был итоговый метраж, никто никому ничего не должен. Многих по­купателей удивляли ситуации, когда в плане написана одна ква­дратура, а по факту она оказывается гораздо меньше: напри­мер, в квартире, жилая площадь которой должна была составлять 35 м², по факту всего 32. Но самое обидное — когда в этой ситуа­ции еще и не вернешь разницу без суда.

ПЕРЕУСТУПКА

В договоре может быть прописано, что в случае, если вы захо- i ите переуступить квартиру (продать другому человеку) до сдачи дома, то должны спросить у застройщика разрешение. Это нор­мально. А вот если за согласие требуют комиссию, да еще и большую, — это плохо. Эту комиссию можно оспорить, но будет ли ждать покупатель, пока вы разберетесь с застройщиком? Луч­ше сразу узнать, какая в компании практика по переуступке.

НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

• Опасно иметь дело с неизвестными застройщиками.

Прежде чем остановиться на конкретной компании, тщательно изучите ее «историю», пообщайтесь на форумах с теми, кто уже был ее клиентом. Если это первый опыт компании, обратите вни­мание на состав ее руководителей, работали ли они прежде в строительстве и чем это заканчивалось. В Интернете, как прави­ло, есть вся необходимая информация.

• Узнайте, с какими банками работает застройщик, кто дает ипотеку на квартиры. По значимости банка вы сможете по­нять, насколько можно доверять этому застройщику. Крупные надежные банки (Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ-24) предъявляют к застройщикам и к документам весьма серьезные требования. Гели дом аккредитован в финансовых гигантах, это хороший по­казатель.
• Если дом еще не сдан, не подписывайте с застройщиком никаких договоров, кроме договора долевого участия. Только по этому контракту, в случае чего, можно будет вернуть деньги через суд.
• Во избежание так называемых «двойных продаж» догово­ры участия в долевом строительстве регистрируют в Регпалате. Если застройщик отказывается от регистрации, лучше отказаться от его услуг.
• Прежде чем отдавать деньги, проверьте документы за­стройщика. В том числе подлинники землеотвода (здесь пропи­сывается, кому и для каких целей выделена земля) и разрешения на строительство (этот документ подтверждает, что участок дей­ствительно выделен под строительство многоэтажного дома, а не для разведения поросят).

По вашей просьбе вам обязаны выдать копии этих документов. С ними не помешает пойти в администрацию или управление гра­достроительства города, чтобы перепроверить, действительны ли они. И обязательно покажите копии знающему юристу.

ВНИМАНИЕ!

Теперь новостройки (те, что стартовали с января 2014 г. и позже) в обязательном порядке должны страховаться. Это не панацея, но все-таки убедитесь, что такая страховка присутствует.