Доход, полученный физическим лицом от продажи квартиры, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
Налоговые резиденты РФ (те, кто фактически находятся в стране более 183 дней в течение 12 месяцев подряд) обязаны платить налог при продаже квартир или любой другой недвижимости, находящейся как на территории РФ, так и за ее пределами.
Если постоянно проживающему на территории России гражданину достанется в наследство квартира в Испании, то после ее продажи он должен задекларировать свой доход и уплатить НДФЛ. Налоговые нерезиденты платят НДФЛ только при продаже недвижимости, находящейся на территории России.
То есть, если постоянно проживающий на территории Финляндии гражданин решит продать свой участок, находящийся на территории РФ, то он должен уплатить НДФЛ в казну РФ.
Но есть и исключения.
Если квартира (или другая недвижимость) у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ) находилась в собственности более трех лет, то доход с продажи квартиры налогом не облагается.
Налоговую декларацию в таком случае подавать не нужно. В абсолютном большинстве случаев срок нахождения в собственности можно вычислить, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права – срок нужно считать с момента, указанного в графе дата выдачи.
Для квартир, купленных на стадии долевого строительства, также действует это правило – смотреть надо именно в свидетельство, а не в договор долевого участия. Это правило не распространяется на следующие случаи:
— квартира получена по наследству (не важно – по закону или по завещанию). В этом случае отсчет ведем от даты смерти наследодателя.
— квартира получена в доме, построенном жилищным строительным кооперативом (дом ЖСК). Отсчет ведем с даты, указанной в справке о выплате пая. Это еще один большой плюс, строительство квартиры по схеме ЖСК.
— если у собственника изменился размер доли в квартире. Например, квартира принадлежала мужу и жене по ½ доле каждому более 3 лет (смотрим дату в свидетельстве), а перед продажей муж подарил свою долю жене. В таком случае доход, полученный супругой от продажи всей квартиры целиком также не облагается налогом.
В случае если квартира в собственности менее трех лет, то продавец должен заплатить налог на доход физического лица в размере 13%. Однако 220 статья Налогового кодекса РФ предусматривает налоговые вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу на сумму до 1 миллиона рублей. Общая сумма налога при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, вычисляется по формуле:
Сумма налога = (Цена квартиры в договоре – 1 000 000 рублей) 13%.
Если стоимость недвижимости в договоре менее 1 млн. рублей, то формула имеет следующий вид:
Сумма налога = Цена квартиры в договоре 13%.
В случае если продавцов квартиры несколько, что довольно редко, то налоговый вычет с суммы, не превышающей 1 миллион рублей, распределяется между ними, при равнодолевой собственности – пропорционально долям.
Например: после вступления в наследство между двумя наследниками доли в квартире распределились как 3/4 и 1/4. После продажи квартиры (менее трех лет в собственности) владелец ¾ долей имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на 750 000 рублей (3/4 от 1 млн. рублей), а владелец ¼ – на 250 000 рублей (1/4 от 1 млн. рублей). Если собственниками долей являются несовершеннолетние дети, то от их имени получают налоговый вычет при продаже квартиры их законные представители – родители, они же обязаны и уплатить налоги с суммы, превышающей 1 миллион рублей. При общедолевой (без выдела долей) собственности – по договоренности между сторонами.
Например: супруги приватизировали квартиру в общедолевую собственность. После продажи квартиры (менее трех лет в собственности) они могут распределить налоговый вычет по договоренности, написав соответствующее заявление в налоговой инспекции.
В отличие от покупки квартиры, при продаже есть одна особенность, с налоговым вычетом. Налоговым вычетом в 1 миллион рублей при продаже квартиры можно пользоваться при каждой продаже, в отличие от налогового вычета при покупке квартиры, предоставляющегося один раз в жизни.
Помните про сроки! Налоговую декларацию нужно подать в налоговую инспекцию по месту прописки продавца не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а оплатить не позднее 15 июля.
