Мы купили участок под ИЖС. Подскажите, какие бумаги нам нужно на него оформить, куда идти, какова последовательность действий? Собираемся там строить капитальный дом. И еще вопрос: соседи пишут, что подают документы в МФЦ на получение схемы планировочной организации земельного участка, но тем, кто подал документы недавно, говорят, что разрешение на строительство получить уже нельзя, мол, какой-то закон новый вышел 1 июля 2017 г. Что это за закон и какие в нем появились ограничения?
Самый первый документ, который получает человек, приобретший земельный участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), — договор купли-продажи с отметкой о прошедшей регистрации права в Росреестре. К нему прилагается выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
В течение трех лет после приобретения участка необходимо начать строительство (как минимум получить на него разрешение). В противном случае есть риск стать обладателем административного штрафа в размере от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб.
- П. 3 ст. 8.8 КоАП РФ
Не стоит забывать и про опасность изъятия земельного участка в случае, если он не используется по целевому назначению. В данном случае — для ИЖС.
- Ст. 284 Гражданского кодекса РФ
Разумеется, это крайняя мера, и суды к ней прибегают нечасто, но доводить до этого не стоит.
Для того чтобы начать строительство, вам потребуется разрешение на него. Возводить дом без этого документа не советую. Уже построенный объект придется легализовать через суд, а без этого никакие сделки с ним будут невозможны.
Для получения разрешения вам потребуются следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения будущего дома;
- описание внешнего облика объекта ИЖС (этот документ представляется в том случае, если строительство планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения).
- Ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ
Как я понял, первый документ (договор) у вас уже есть.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) фиксирует, где на вашем участке разрешается вести строительство и каковы его предельно допустимые параметры.
Получить ГПЗУ можно через МФЦ или непосредственно в органе местного самоуправления по месту нахождения участка. Необходимо представить заявление и правоустанавливающий документ на участок. ГПЗУ выдается в течение двадцати рабочих дней без взимания платы. Отмечу, что эти нормы как раз появились в Градостроительном кодексе РФ с 1 июля 2017 г.
- Ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ Схема планировочной организации земельного участка (СПО- ЗУ) — это схема расположения на вашем участке уже существующих объектов и того, который вы планируете построить. По сути, это проектная документация. Изготовить ее должен человек, состоящий в одной из саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительного проектирования.
К такому специалисту нужно приходить не с пустыми руками. С вас спросят ГПЗУ, правоустанавливающие документы, кадастровые паспорта на участок и на все объекты, находящиеся на участке, а также топосъемку. Подробный перечень уточняйте у конкретных исполнителей.
Собрав весь пакет документов, можете подавать его для получения заветного разрешения на строительство. Кстати, действовать оно будет в течение десяти лет.