ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ, ЗАДУМЫВАЯ РЕМОНТ

Во время самоизоляции многие иначе взглянули на свои квартиры. Если вы поняли, что вас не устраивает рас­положение комнат, совмещенный санузел или вы захотели объединять маленькую кухню с гостиной — вот о чем следует знать.

ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СОГЛАСОВАНИЕ

Существуют два понятия:

• переустройство — установка, замена или перенос инженер­ных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования;

• перепланировка — изменение конфигурации самого жилого помещения.

§ Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

И первое и второе требуют внесения изменений в техни­ческий паспорт жилого помещения и согласования с ком­петентными органами. Какими именно — зависит от региона. В большинстве населенных пунктов это местные администрации. Но бывает, эти функции возлагаются и на другие учреждения.

Прежде чем приступать к ремонтным работам, обязатель­но нужно уточнить в контролирующем органе все ваши реги­ональные требования, вам их обязаны объяснить.

Если вам не дали разрешение на перепланировку (переустрой­ство), по вашему запросу должны четко объяснить причину. Согласование бывает двух видов.

1 При уведомительном порядке заранее разрешение полу­чать не нужно. Ответственный орган ставится в известность уже после того, как работы сделаны.

В большинстве регионов в таком порядке регистрируются:

• перестановка сантехнических приборов в пределах туалетов, ванных комнат, кухонь;

• типовое остекление лоджий и балконов;

• устройство перегородок без увеличения нагрузок на пере­крытия дома;

• разборка ненесущих перегородок (за исключением межквартирных);

• заделка дверных проемов в ненесущих перегородках и дру­гие.

2 Разрешительный порядок более строгий. Он предполагает подачу заявления на перепланировку (переустройство) еще до начала работ. К заявлению обязательно прикладывается про­ект предстоящих изменений. Только после того, как уполномо­ченный орган выдаст свое разрешение, можно будет приступать к работам. По окончании ремонта квартира будет осмотрена специальной приемочной комиссией. Если вдруг установят, что работы проделаны с нарушениями, придется переделывать за­ново.

Ст. 28 Жилищного кодекса РФ

В таком порядке согласуются все действия, затрагивающие не­сущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, работы, связанные с газом и др. Например:

установка и перестановка газовых приборов с прокладкой до­полнительных труб;

• замена кухонных плит одного типа на другой (например, элек­трическую вместо газовой);

• перенос ванных комнат и туалетов;

• устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях;

• разборка ненесущих перегородок, воспринимающих допол­нительную нагрузку;

• устройство перегородок и изменение конструкции полов в домах с деревянными перекрытиями;

• создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, кры­шах);

• устройство каминов и дымоходов и др.

Важно! Работы по перепланировке (переустройству), затрагиваю­щие газовое оборудование, могут осуществляться только организацией, имеющей на эти работы соответствующий допуск.

КОГДА СОГЛАСОВАНИЕ НЕ ТРЕБУЕТСЯ

Работы, которые не признаются перепланировкой или пе­реустройством, никаких согласований не требуют.

Без согласований проводятся:

• косметический ремонт, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков;

•устройство (разборка) встроенной мебели, не образую­щей самостоятельных помещений, площадь которых подле­жит техническому учету;

• замена инженерного оборудования аналогичным по пара­метрам (без перестановки);
• перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни и др.

КАКИЕ РАБОТЫ ВНЕ ЗАКОНА

Есть работы, проведение которых запрещено, и на них не получится взять разрешение. В региональных законах могут устанавливаться свои перечни, но чаще всего под за­претом:

• образование жилой комнаты или кухни, в которой отсутствует естественное освещение;
• оборудование санузла и ванной непосредственно над жилой комнатой или кухней;
• объединение лоджий и балконов с внутренними помещения­ми;
• перенос радиаторов, подключенных к общедомовой системе отопления или горячего водоснабжения, на лоджии и балконы;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горяче­го водоснабжения и отопления;
• объединение газифицированного помещения с жилой комна­той, устройство проемов между ними без плотно закрывающейся двери;
• блокирование доступа к общедомовым инженерным комму­никациям и отключающим устройствам;

• установка отключающих или регулирующих устройств на об­щедомовых инженерных сетях, если их использование может оказать влияние на другие квартиры в доме;

• присоединение технических этажей и чердаков, являю­щихся общим имуществом многоквартирного дома, к кварти­рам и пр.

Не получится согласовать и другие работы, которые ведут к ухудшению условий эксплуатации дома, нарушению прочности и устойчивости несущих конструкций здания.

§ П. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 § П. 9.22 СНиП 31-01-2003

§ Пп. 1.7.2,1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуа­тации жилищного фонда»

ОТ КОГО ЕЩЕ НУЖНО ОДОБРЕНИЕ

• Если квартира принадлежит нескольким жильцам, для перепланировки (переустройства) потребуется согласие всех собственников.

• Если дом на несколько хозяев, где каждый является до­левым собственником, требуется разрешение всех собствен­ников. Если каждая квартира в таком доме — это индивидуальная собственность, разрешение соседа не нужно (если только это не касается общих конструкций).
• Если жилье муниципальное, то еще до согласования с уполномоченным органом нужно обратиться в муниципалитет, чтобы получить его разрешение. И кроме того, потребуется согласие всех остальных жильцов, даже временно отсутству­ющих.
• Если перепланировка затрагивает фасад многоквар­тирного дома или влечет присоединение части общего имущества дома, требуется разрешение всех собственников в доме.

ЕСЛИ РЕМОНТ СДЕЛАН, А РАЗРЕШЕНИЯ НЕТ

Если вы провели работы без предварительного разрешения, первым делом обратитесь в контролирующий орган. Он может со­гласовать произведенные изменения и разрешить оставить их. Но будьте готовы к тому, что придется нести ответственность, вас могут оштрафовать.

Если же согласование сочтут невозможным, вы можете по­пробовать узаконить перепланировку (переустройство) в суде. Но рассчитывать на положительное решение можно, только если проведенные вами изменения не создают никаких угроз и не нарушают прав других жильцов.

§ Ст. 29 Жилищного кодекса РФ

СОГЛАСОВАНИЕ ОНЛАЙН

В ряде регионов есть сервисы для онлайн-согласования пере­планировки. Написать заявление и загрузить документы можно не выходя из дома.

Главное, чтобы у компании, составившей вам проект, была электронная подпись, иначе копии документов не бу­дут иметь юридической силы.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Несогласованное новаторство может стать причиной не­малых штрафов и даже чревато лишением жилья.

Административная ответственность за самовольную перепла­нировку (переустройство):

• если это индивидуальный жилой дом — штраф от 1 до 1,5 тыс. руб.;
• если многоквартирный — от 2 до 2,5 тыс. руб.

§ Ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонаруше­ниях

А если узаконить изменения не получится, придется воз­вращать все в исходное состояние. Срок возврата укажет кон­тролирующий орган.

Если квартира не будет возвращена в прежнее состояние, по­следуют серьезные меры:

• собственника могут лишить квартиры; ее продадут с торгов и выплатят выручку с продажи за вычетом средств, которые потре­буются на восстановление квартиры;
• с нанимателем могут расторгнуть договор соцнайма и выселить его из квартиры.

§ Ст. 29 Жилищного кодекса РФ