Федеральным Законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости путем совершения сделок недопустимо. Исключение составляют только:
1) привлечение денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
На сегодняшний день в России сложилась практика привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов на основании предварительных договоров купли-продажи недвижимости (квартир). Предоставляя более выгодные условия приобретения жилья (более низкие цены), продавцы недвижимости (объекта строительства) заставляют граждан оплачивать стоимость квартиры в момент заключения предварительного договора, когда многоквартирный дом (объект недвижимости) даже еще не построен.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ: по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается продавцом квартиры для того, чтобы не заключать договор участия в долевом строительстве, по которому права участника долевого строительства более защищены и обеспечены.
Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от предварительного договора, который никак не регистрируется. Следовательно, право граждан, заключивших предварительный договор, требовать заключения основного договора покупки недвижимости либо признания права собственности на жилое помещение подлежит доказыванию в суде.
В настоящее время у многих граждан, участников долевого строительства, имеются на руках предварительные договоры купли-продажи жилого помещения, обязательства продавца по которым (заключить основной договор купли-продажи квартиры) так и не были исполнены. Вследствие чего такие покупатели жилья, назовем их «обманутые дольщики», не имеют возможности оформить право собственности на приобретенное жилье. Многие из таких «обманутых дольщиков» продолжают жить дальше и ждать той неопределенной даты, когда продавец жилья заключит с ними основной договор. К сожалению, в условиях современного законодательства застройщики (продавцы жилых помещений) могут найти много причин, по которым срок заключения основного договора задерживается, постоянно откладывается.
Зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную по предварительному договору купли-продажи, можно путем обращения в суд за защитой нарушенного права. Для этого нужно подать иск о признании права собственности на жилое помещение (По данной проблеме уже есть сложившаяся судебная практика о принятии решений в пользу Истцов/ покупателей квартир в строящихся домах по предварительным договорам). На основании решения суда покупатель квартиры может спокойно зарегистрировать право собственности на жилое помещение.
Основанием для подачи такого иска является тот факт, что истец (покупатель квартиры) фактически выполнил все условия основного договора купли-продажи квартиры. Более того, истец (как показывает практика) оплатил стоимость квартиры еще до заключения основного договора купли-продажи, что не есть необходимость по закону, а является злоупотреблением прав со стороны продавца.
