КАК ОБМАНЫВАЮТ ПРИ ПРОДАЖЕ НОВОСТРОЕК?

Задумываясь об улучшении жилищных условий, многие люди отдают предпочтение новостройкам. Это и по­нятно: хочется быть избавленным от проблем, присущих старым домам, да и на этапе строительства дома зачастую есть варианты по очень уж привлекательной цене. И все бы хорошо, если бы покупка такой квартиры не была сродни игры в русскую рулетку, ведь случаи обмана встречаются не так уж редко.

САМОВОЛЬНАЯ СТРОЙКА

Всем известна поговорка: «Без бумажки ты букашка». Поэто­му правильно оформленные документы на строительство дома очень важны. Но бывает стройку начинают, так и не получив все необходимые для ее проведения документы. Нередко и земля вовсе не предназначена для таких целей. Реализуют кварти­ры по сомнительным договорам, ведь продавать квартиры мож­но только после получения разрешения на строительство, права собственности или аренды на земельный участок и опубликова­ния проектной декларации.

А когда появляются проблемы с властями или проверяющими структурами, начинают проводить бесчисленные реорганизации, меняют директоров, требуют с покупателей доплату в связи с якобы возросшими расходами.

Поверьте, покупать объекты, разрешение на строительство кото­рых «оформят завтра», очень рискованно.

По решению суда самовольные постройки могут снести. Такие случаи были. И вернуть деньги будет практически невозможно.

Я НЕ Я И ФИРМА НЕ МОЯ

Случается, что во время покупки имеет место путаница с доку­ментами и клиенту предлагают заключить договор с фирмой, ко­торая вообще не имеет юридического отношения к застройщику. Естественно, прямо об этом не говорится, а спрятано в бумагах, которые люди подписывают. В случае проблем покупатель может столкнуться с затруднением: кому же предьявлять претензию?

ЧЕМ ОПАСЕН КОТЛОВАН

История из жизни

«В апреле прошлого года я купила квартиру у крупного за­стройщика, когда в будущем доме было построено 15 этажей из 25, — рассказывает Елена из Московской области. — Вокруг уже были целые кварталы домов этого жилищного комплек­са, люди давно обустроили быт. Я не думала о плохом и ве­рила обещаниям о получении ключей осенью того же года. Подписав договор и заплатив немалые деньги, я решила по­знакомиться с будущими соседями посредством Интернета. И узнала, что стройка стоит: на весь огромный дом всего не­сколько рабочих. Видимых изменений не наблюдалось около полугода, и за это время мне пришлось изрядно понервни­чать. Выяснилось, что покупатели других корпусов регулярно ныходят на митинги: у них уже большие срывы сроков. Ключи и не получила до сих пор. Поэтому теперь я знаю, что рассчи­тывать только на репутацию застройщика не стоит: сперва нужно все тщательно разузнать».

СОВЕТ

Съездите на место будущего или текущего строительства, посмотрите, на каком уровне оно находится, поговорите с жителями соседних домов. Они лучше других расскажут кипит ли на стройке жизнь или течет ни шатко ни валко. Не жалейте время, узнайте все.

ГЛАВНЫЕ ПРАВИЛА

Особенно рискованно иметь дело с неизвестными застрой­щиками, работающими менее 5 лет. Прежде чем остановиться на конкретной компании, изучите ее историю, пообщайтесь на фо­румах в Интернете с теми, кто уже был ее клиентом.

Выясните, насколько точно застройщиком обычно соблюда­ются сроки строительства. Эту информацию можно найти в Интернете. Если компания задерживает выдачу ключей на годы, связываться не стоит.

Узнайте, какие банки дают ипотеку.

Крупные банки стараются работать с надежными за­стройщиками.

  • Проверьте документы застройщика. Например, подлинники землеотвода (здесь прописывается, кому и для каких целей вы­делена земля) и разрешение на строительство (документ под­тверждает, что участок выделен под строительство дома, а не торгового центра или отеля). Важно проверить, не построена ли многоквартирная новостройка на землях садоводческих товариществ. Закон допускает постройки на таких землях высо­той не выше 3 этажей и для проживания только одной семьи.
  • П. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ

По вашей просьбе вам обязаны выдать копии этих документов. С ними не помешает пойти в администрацию или управление гра­достроительства вашего города, чтобы еще раз перепроверить, действительны ли эти документы.

  • Если дом еще не сдан, подписывайте с застройщи­ком договор долевого участия (ДДУ). Он надежнее, чем предварительный договор купли-продажи, вексельный или об инвестировании. Если вам говорят, что нет никакой разни­цы, не верьте. Например, в ДДУ все риски несет застройщик, a it договоре инвестирования риски делятся пополам с вами. Если квартира приобретается по вексельному контракту, шан­сов спросить с застройщика за задержку жилья будет мало. А в схеме с жилищно-строительным кооперативом можно стол­кнуться с непредвиденными доплатами.

Если же дом уже сдан, можно подписать и договор купли-про­дажи, и предварительный договор.

  • Покажите копии документов знающему юристу. А лучше зака­жите сопровождение сделки, ведь вам могут, например, подсу­нуть другой договор на подписание.
  • Не следует доверять компаниям, которые предлагают слиш­ком уж низкие цены на квартиры.

ДЕНЬГИ ЗА ОФОРМЛЕНИЕ

Застройщик при заключении договора пытается заработать на дополнительных услугах, которые вам вряд ли пригодятся. Сервис весьма навязчив: не купите услугу — вам не продадут квартиру. К та­кого рода услугам можно отнести оформление права собственности после окончания строительства, которое вы к тому же оплачиваете заранее. Или «услуги за оформление документов по сделке» — 1-3% от стоимости квартиры (сумма может получиться внушительной), и всевозможное страхование мифических рисков.

ГОСРЕГИСТРАЦИЯ КОНТРАКТА

Чтобы вы были защищены от «двойных продаж», договоры учли их в долевом строительстве регистрируются в Регпалате. Заключенными их считают с момента регистрации, и только после этого вы должны оплатить стоимость квартиры (это еще один индикатор надежного застройщика). Требуют оплатить всю сумму до регистрации? Это плохой признак. Продавцы говорят, что договор не регистрируется? Лучше отказать­ся от их услуг.

СТРОЙКА ДОЛЖНА БЫТЬ ЗАСТРАХОВАНА НА СЛУЧАИ:

Невозврата вложенных средств дольщику. Правда, страховка обязательна, если объект, в котором вы покупаете квартиру, начал строиться позднее 2014 года.

ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ В ДОГОВОРЕ

/ Название объекта строительства.

✓ Срок передачи объекта от застройщика к покупателю. Ответ­ственность застройщика за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию.

/Данные о цене, сроках и порядке оплаты.

/Информация о гарантийном сроке эксплуатации данного дома (то есть в течение какого времени вы может предъявлять строителям претензии на недоделки в сданном доме). Этот срок не может составлять менее пяти лет.

/Условия расторжения договора (по вашей инициативе или по инициативе застройщика). Они должны прописываться подробно.

/Стоимость дополнительных квадратных метров после сдачи дома (на случай, если квартира окажется больше, чем застройщик и вы рассчитывали).

Понравилась статья - поделитесь с друзьями, нажмите на кнопки



Консультация юриста по телефону
и в офисе

Новокузнецк - 8 961 716 88 44

Москва - (495) 510 70 16


Ваш вопрос отправлен, в ближайшее время мы ответим на него

Задать вопрос юристу или оставить свой комментарий




« Назад