КУПИЛ НОВОСТРОЙКУ КАК НЕ ПОТЕРЯТЬ ДЕНЬГИ

Народная мудрость гласит: «Держись друга старого, а дома нового». И все бы хорошо, но зачастую покупка новостройки связана с большими рисками. А ведь с учетом стоимости жилья на кону стоят баснословные деньги. О чем же стоит помнить и как обезопасить себя?

ОСТОРОЖНО: ОБЕЩАНИЯ

Не секрет, что строить дома — занятие непростое не только из- за самого процесса, но и из-за массы бюрократических момен­тов. С застройщиков действительно требуют массу документации, оформленной строго в определенном порядке. Поэтому находятся и те, кто пытается обмануть систему и начинает строить дома, даже толком не получив на это официального одобрения.

Бывает, что и земля, на которой возводятся дома, вовсе не пред­назначена для таких целей. Недобросовестный застройщик уве­ряет покупателей: это не проблема. Но, увы, конец у этой сказки может оказаться очень плохим для покупателя.

По решению суда самовольные постройки могут снести. Такие случаи были. И вернуть деньги будет практически невозможно. Поверьте: покупать объекты, разрешение на строительство кото­рых «оформят завтра», очень рискованно.

КОМИССИИ С подвохом

Еще одна очень распространенная схема — когда застройщик предлагает дольщику при заключении договора дополнительные услуги. В них входит оформление прав собственности и самой сделки, страхование рисков и прочее. Причем даже за сущие мелочи могут брать весьма приличные суммы.

А иногда в договоре и вовсе скрывается подвох: чуть ли не треть от всей суммы уходит совершенно посторонней фирме за ее ус­луги. И хотя фактически эти деньги покупатель платит, в случае разбирательств с застройщиком этот момент оказывается очень невыгоден: например, если человек захочет вернуть деньги за квартиру в связи с нарушением сроков строительства, ему при­дется изрядно напрячься, чтобы взыскать ту сумму, которая ушла сторонней организации.

СТРОЙКА РАСТЯНУЛАСЬ НА ДОЛГИЕ ГОДЫ

Помните, что чем меньше готовность объекта, тем рискованнее вкладывать в него деньги. Если построено совсем мало, есть ве­роятность, что деньги и силы у застройщика могут внезапно за­кончиться.

Поэтому опасно покупать квартиру на нулевом цикле строи­тельства, когда вырыт лишь котлован будущего дома, заложен фундамент или положены, например, первые 2 этажа из 17. Осо­бенно если в таком виде объект стоит уже несколько лет. Ведь, заключая договор, вы покупаете не квартиру, а лишь обеща­ние (хоть и юридически оформленное), что по завершении строительства конкретного дома вам предоставят квартиру в нем.

С другой стороны, покупка новостройки — это во многом игра н -русскую рулетку», и даже стройка объекта с высокой стадией г отовности может внезапно встать. Например, одна наша чита­тельница весной 2015 г. купила квартиру в новостройке Москов­ской области. Ее дом был наполовину готов, а квартира при этом продавалась с большой скидкой. Сам объект — большой и известный, уже построено очень много домов. Но в итоге, хотя прошло уже два с половиной года с момента покупки, женщине приходится ходить на митинги обманутых дольщиков и пребывать в полном неведении по поводу того, когда же она получит ключи от долгожданной квартиры.

Поэтому важно уделить как можно больше внимания под­готовительному процессу, не поддаваясь эмоциям. Съезди­те на место будущего или текущего строительства, посмотрите, на каком уровне оно находится, поговорите с жителями соседних домов. Они лучше других расскажут, кипит ли на стройке жизнь или течет ни шатко ни валко. Во многом поможет и Интернет.

Я НЕ Я И ФИРМА НЕ МОЯ

Случается, что во время процесса покупки имеет место пута­ница с документами и клиенту предлагают заключить до­говор с фирмой, которая вообще не имеет юридического отношения к застройщику. Естественно, прямо об этом не говорится, а спрятано в бумагах, которые люди подписывают. И в случае проблем покупатель может столкнуться с проблемой: кому же предьявлять претензию?

О ЧЕМ СТОИТ ПОМНИТЬ

/ Прежде чем остановиться на конкретной компании, изучите ее историю, пообщайтесь на форумах в Интернете с теми, кто уже был ее клиентом. Если компания существует менее 5 лет, прове­ряйте ее особенно тщательно, в том числе узнайте информацию

о предыдущей деятельности руководителей (случается, что, бро­сив один недостроенный объект, они переходят на другой).

• Выясните, насколько точно застройщиком обычно соблюда­ются сроки строительства. Эту информацию можно найти в Ин­тернете. Если компания задерживает выдачу ключей на годы, связываться не стоит.
• Узнайте, какие банки дают ипотеку. Даже если не нужен кре­дит, по значимости банка сможете понять, насколько надежен объект. Крупные банки стараются работать с надежными за­стройщиками.

Проверьте документы застройщика. Например, подлинни­ки землеотвода (здесь прописывается, кому и для каких целей вы­делена земля) и разрешение на строительство (документ под­тверждает, что участок выделен под строительство дома, а не торгового центра или отеля). Важно проверить, не построена ли многоквартирная новостройка на землях садоводческих товари­ществ. Закон допускает постройки на таких землях высотой не выше 3 этажей и для проживания только одной семьи.

• П. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ

По вашей просьбе вам обязаны выдать копии этих документов. С ними не помешает пойти в администрацию или управление гра­достроительства вашего города, чтобы еще раз перепроверить, действительны ли данные документы.

/ Если дом еще не сдан, подписывайте с застройщиком до­говор долевого участия (ДДУ). Он надежнее, чем предваритель­ный договор купли-продажи, вексельный или об инвестировании. Если вам говорят, что нет никакой разницы, — не верьте. Например, в ДДУ все риски несет застройщик, а в договоре инвестирования риски делятся пополам с вами. Если квартира приобретается по вексельному контракту, шансов спросить с застройщика за за­держку жилья будёт мало. А в схеме с жилищно-строительным ко­оперативом можно столкнуться с непредвиденными доплатами.

С 1 июля 2017 г. закон дополнительно защищает покупате­лей. В частности, застройщики смогут получить в банке целевой кредит только при условии, что все расчеты с дольщиками будут проводиться через эксроу-счета в этом банке. Эскроу-счет в до­левом строительстве — это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику толь­ко после того, как тот исполнит свои обязательства перед доль­щиком.

После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщи­кам застройщик получает доступ к деньгам. Если же застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, за­морозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

/ Покажите копии документов знающему юристу. А лучше зака­зать сопровождение сделки, ведь вам могут, например, подсу­нуть другой договор на подписание.

/ Не следует доверять компаниям, которые предлагают слиш­ком уж низкие цены на квартиры.

/Чтобы вы были защищены от «двойных продаж», договоры участия в долевом строительстве регистрируются в Регпалате. Заключенными их считают с момента регистрации, и только по­сле этого вы должны оплатить стоимость квартиры (это, кстати, еще один индикатор надежного застройщика). Требуют запла­тить всю сумму до регистрации? Это плохой признак. Продавцы говорят, что договор не регистрируется? Лучше отказаться от их услуг.

О СТРАХОВКЕ

Стройка должна быть застрахована на случай:

/ банкротства застройщика

незавершения строительства/неполучения жилья дольщиком;

невозврата вложенных средств дольщику.

Правда, страховка обязательна, если объект, в котором вы по­купаете квартиру, начал строиться позднее 2014 г.

ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ В ДОГОВОРЕ

/ Название объекта строительства.

• Срок передачи объекта покупателю. Ответственность за- ыройщика за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию.
• Данные о цене, сроках и порядке оплаты.
• Информация о гарантийном сроке эксплуатации данного дома (то есть в течение какого времени вы можете предъявлять (проителям претензии на недоделки в сданном доме). Этот срок но может составлять менее пяти лет.

/ Условия расторжения договора (по вашей инициативе или по инициативе застройщика). Они должны прописываться подробно.

/ Стоимость дополнительных квадратных метров после сдачи дома (на случай, если квартира окажется больше, чем застрой­щик и вы рассчитывали).

• Условия возврата денег (если квартира окажется меньшего размера).

/ Характеристики квартиры (площадь, метраж, наличие балко­на/лоджии).