КАК СДАТЬ/СНЯТЬ ЖИЛЬЕ БЕЗ ПРОБЛЕМ

ЕСЛИ ВЫ ХОТИТЕ СДАТЬ ЖИЛЬЕ

Столкнуться с проблемами могут как наниматели, планирующие жить в съемном жилье, так и сами собственники, которые отдают свои квадратные метры в пользование посторонним людям. Какие риски существуют для обеих сторон, чего ждать от краткосрочных договоров, как себя обезопасить и на что обратить внимание до заключения сделки — об этом в нашей памятке.

Главное правило безопасной сделки — сначала читать, а потом подписывать.

Чтобы сдать свою квартиру, дом, дачу в наем, вы можете обратиться в риэлтерское агентство, а можете сами найти жильцов и заключить с ними договор.

Риелторы всю работу сделают за вас — и жильцов найдут и договор подготовят, но за их услуги придется платить. Если вы решили обойтись своими силами, первым делом займитесь поиском будущих жильцов. Дайте объявление в местных газетах или на интернет-площадках и сервисах бронирования жилья. Шансы повысятся, если у вас будут фотографии, хорошо иллюстрирующие преимущества вашей собственности.

Когда подыщите будущих жильцов, обсудите с ними все условия и составляйте договор найма. Именно этим документом будут регулироваться ваши дальнейшие отношения, то есть отношения наймодателя (вы) и нанимателя (ваш жилец).

  • Ст. 671 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)

ЕСЛИ ВЫ ХОТИТЕ СНЯТЬ ЖИЛЬЕ

/ Остерегайтесь мошенников. Убедитесь, что вам показывают именно ту квартиру, на которую оформлены документы.

Перепроверьте не только номер квартиры, но и номера подъезда, дома, название улицы.

/ Если у жилья несколько собственников, для заключения договора нужно согласие каждого из них. Договор должны подписать все собственники, либо должна быть доверенность от тех, кто не присутствует.

/ Если от имени собственника выступает человек по доверенности, проверьте этот документ: действует ли она, какие в ней прописаны полномочия, сверьте паспортные данные.

/ Лучше заказать выписку из ЕГРН и сравнить с данными, которые дает вам наймодатель (в ней будет указано и количество собственников, и ФИО каждого из них, и сведения о самой квартире). Важно знать, что свидетельства о праве собственности больше не выдаются, все ранее выданные свидетельства подтверждают права на квартиру только на дату их выдачи.

/Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если оно оформлено на кого-то одного. Распоряжаться такой квартирой супруги должны по взаимному согласию. Поэтому договор подписывают оба супруга или один из них дает нотариальное согласие на сделку.

/При осмотре квартиры будьте внимательны. Квартира с закрытой комнатой — не лучший вариант. Но если вы на нем все же остановитесь, требуйте осмотреть закрытое помещение на предмет плесени, сырости, дефектов системы отопления и т.п. неприятных сюрпризов.

КОГДА СДАЕТСЯ ДАЧНЫЙ ДОМ

Если дачный домик имеет статус жилого помещения, он должен сдаваться по правилам найма, которые описаны справа. Отличие будет только если дача — нежилое помещение, тогда нужно заключать договор аренды (наем применим лишь к жилым помещениям).

Правила договора аренды несколько отличаются от найма, но в целом оба этих договора очень похожи.

Аренда также должна фиксироваться письменным договором. Как и в случае найма, при сроке договора менее года регистрация в Росреестре не требуется, а если год и более — она необходима. В отличие от найма, договор аренды можно заключать на любой срок, 5-летнего максимального ограничения нет.

Есть еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право досрочно расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право не было прописано в договоре. А вот у арендатора такого права нет. Если в договоре не предусмотрено досрочное расторжение, прекращать аренду можно будет только через суд.

  • Ст. 619, 620, 650, 651 ГК РФ

ДОГОВОР НАЙМА: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ ПРЕДМЕТ НАЙМА

В договоре должен быть зафиксирован точный адрес квартиры, ее площадь и количество комнат. В тексте должно быть четко обозначено, сдается вся квартира или только комната в ней. § Ст. 673 ГК РФ

СРОК ДОГОВОРА

Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. Если стороны не прописали срок, договор будет считаться заключенным на 5 лет.

  • Ст. 683 ГК РФ

Если договор заключается на срок менее года — регистрация в ЕГРН не требуется, достаточно только подписанных сторонами экземпляров договоров.

А вот если вы заключаете договор на год и более, нужно обратиться в МФЦ или оформить регистрацию через личный кабинет на сайте Росреестра. Если этого не сделать в месячный срок, а об этом заработке узнают, вам будет грозить штраф в размере 5000 руб.

  • Ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
  • Ст. 19.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях

В договоре должно быть четко прописано, кто из сторон будет платить за коммунальные услуги. Если в тексте договора этого не будет, траты станут бременем нанимателя.

А если в договоре не прописать, кто за какой ремонт отвечает, текущий ляжет на плечи нанимателя, а капитальный — на собственника квартиры. Если же стороны заранее позаботятся, могут по своему усмотрению распределить расходы по ремонту.

Дата внесения платежа должна быть четко зафиксирована в договоре. А за оплату с нарушением срока может быть предусмотрена неустойка.

Есть несколько платежей, которые могут дать определенные гарантии сторонам договора. Важно понимать их отличия, прежде чем подписываться под ними. Вот наиболее распространенные платежи.

Задаток. О задатке должно быть заключено отдельное соглашение — письменное. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор, задаток остается у собственника квартиры. Если же сам собственник отказался от сделки, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Соглашение о задатке подстрахует нанимателей в ситуации, когда желающих снять квартиру несколько.

ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И НЕ ТОЛЬКО

  • Ст. 678, 681,682 ГК РФ

ПЛАТЕЖИ ДЛЯ ПОДСТРАХОВКИ

Обеспечительный платеж. Этот платеж стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если наниматель нарушил договор или причинил вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба. А если он не нарушал договор и бережно относился к жилью, то после прекращения договора собственник должен вернуть обеспечительный платеж в полном размере.

Аванс. Этот платеж не такой жесткий, как задаток. Он зачтется в последующие платежи за квартиру, если договор будет заключен. А если стороны откажутся от договора, аванс возвращается (независимо от того, кто отказался от договора и по каким причинам). § Ст. 329 ГК РФ

ПОРЯДОК ПОВЫШЕНИЯ ПЛАТЫ ЗА КВАРТИРУ

Это условие не считается обязательным для договора, но его можно предусмотреть. Например, прописать, что плата может повышаться не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

ЧТО ЕЩЕ НУЖНО

Кроме договора сторонам стоит подписать акт приема-передачи квартиры. В акте заинтересованы обе стороны. Наймодателю он поможет сохранить свои вещи, а нанимателю зафиксировать их состояние до начала съема.

В акте перечисляются вещи наймодателя, которые останутся и квартире, указываются все недостатки (трещины на стенах, рам битое окно, дефекты мебели), состояние сантехники, количество переданных ключей и т.д.

Акт можно заменить соответствующим текстом в самом договоре найма.

ОГРАНИЧЕНИЯ КРАТКОСРОЧНОГО НАЙМА

Если договор заключается на срок менее года, для нанимателя есть ряд ограничений:

  • нельзя вселять других жильцов, в том числе временных;
  • нельзя сдать квартиру в поднаем;
  • в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие (при долгосрочном — можно заменить нанимателя на другого члена семьи);
  • нет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Отменить эти ограничения можно только если в договоре стороны пропишут обратные положения.

По желанию нанимателя договор найма досрочно может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только письменно предупредить наймодателя за три месяца.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

А по желанию наймодателя расторгнуть договор гораздо сложнее. Это можно сделать только в судебном порядке и только в определенных случаях:

  • при невнесении нанимателем платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме (до одного года) — при невнесении платы более двух раз;
  • при разрушении или порче жилого помещения нанимателем;
  • при использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав соседей.
  • § Ст. 687 ГК РФ

Понравилась статья - поделитесь с друзьями, нажмите на кнопки



Консультация юриста по телефону
и в офисе

Новокузнецк - 8 961 716 88 44

Москва - (495) 510 70 16


Ваш вопрос отправлен, в ближайшее время мы ответим на него

Задать вопрос юристу или оставить свой комментарий




« Назад