Конституция России гласит, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Поэтому законодательство четко регулирует процедуру выселения из квартир. Сделать это можно только в суде и при наличии весомых оснований.
Рассмотрим основные обстоятельства, при которых могут выселить из жилья.
Выселить из квартиры могут за систематическое нарушение прав соседей, использование жилого помещения не по назначению или бесхозяйственное обращение с ним.
За единичный случай нарушения прав соседей выселить не могут. А вот за повторяющиеся — вполне. Наиболее распространенные: нарушение покоя и тишины в ночное время, нарушение правил содержания домашних животных в квартирах, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение правил пожарной безопасности и др.
Жилье не по назначению — это, например, использование его для офиса или склада, размещение в нем промышленного производства, то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. Тут уже достаточно даже однократного нарушения.
Для начала муниципалитет вынесет нарушителю предупреждение. Также может быть выставлено требование провести ремонт помещения, если оно было повреждено. Если предупреждение выполнено не будет, администрация обратится в суд. Кстати, в суд могут обратиться также пострадавшие соседи и орган жилищного надзора.
Нанимателя муниципальной квартиры суд может выселить без предоставления других квадратных метров.
Собственника ждет иная участь: суд вправе вынести решение о продаже жилья с публичных торгов с выплатой вырученных от продажи средств (за вычетом расходов на исполнение судебного решения).
- Ст. 293 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)
- Ст. 91 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)
ЧТО ДЕЛАТЬ
Если права соседей или правила использования жилого помещения действительно были нарушены, то нужно постараться устранить все последствия еще до получения предупреждения муниципалитета. Доказать ваши систематические нарушения, скорее всего, будет несложно. А если вам уже вынесли предупреждение, исполните его как можно скорее, не доводите дело до суда.
ПЕРЕПЛАНИРОВКА
Лишиться жилья можно, если в квартире была сделана самовольная перепланировка с отказом вернуть жилье в прежнее состояние.
Для начала контролирующий орган вынесет предписание о при ведении жилья в надлежащее состояние, установит срок и проверит исполнение. Если эти требования проигнорировать, последуют серьезные меры. Собственника могут лишить квартиры: ее продадут с торгов и выплатят выручку от продажи за вычетом средств, которые потребуются на восстановление квартиры. А с нанимателем могут расторгнуть договор соцнайма и выселить его из квартиры. Другое жилье ни тем ни другим не выделяют.
ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПО КВАРТПЛАТЕ
Наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи могут быть выселены, если более 6 месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги. Сама сумма долга значения не имеет.
- Ст. 90 ЖК РФ
Выселяют через в суд. Жильцам обязательно дают другое жилье по договору соцнайма. Его размер должен быть не менее 6 кв. м жилой площади на человека. Новое жилье обычно оказывается меньше и хуже прежнего. Как правило, это комната в общежитии.
Решение о выселении должно приниматься судом только в том случае, если у должника не было уважительных причин для неуплаты. К таким причинам относятся:
- длительные задержки заработной платы и пенсии;
- тяжелое материальное положение в связи с утратой работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые меры;
- болезнь нанимателя и членов его семьи;
- наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
- П. 38 Постановления № 14
На практике суды нередко идут навстречу должникам и предоставляют определенный срок погашения задолженности (в среднем 6-12 месяцев). Тем не менее случаи выселения за неуплату все-таки есть.
Если жилое помещение, по которому скопились коммунальные долги, находится в собственности, то единственное жилье должника и членов его семьи отобрать не могут.
- Ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ
А вот если кроме этого жилья есть еще другое, то суд для погашения долгов вполне может наложить взыскание на него. В этом случае квартира продается с торгов и за счет вырученной суммы оплачиваются долги. Никакое другое жилье собственнику при этом не предоставляется.
ЧТО ДЕЛАТЬ
Чтобы не подвергать себя судебным рискам, нужно стараться по мере возможности оплачивать так, чтобы общий срок неуплаты не превышал 6 месяцев.
Если дело все же дошло до суда, постарайтесь подтвердить наличие уважительных причин неуплаты.
И важно помнить еще один момент: выселение не освобождает от уплаты долга. Его все равно придется погашать.
Ситуация с любыми другими долгами (исключая долг по ипотеке) решается по аналогии с коммунальными. Если жилье у должника не единственное, его могут продать на торгах, чтобы взыскать долги.
Нанимателя муниципальной квартиры не могут выселить за его не коммунальные долги (например, по кредитам).
Долги будут взыскиваться с его доходов и с его собственности, а муниципальная квартира таковой не является.
- Ст. 69 Федерального закона от 2.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
Если не оплачивать взятую ипотеку, можно лишиться жилья, даже если оно у семьи единственное. Квартира продается с торгов и за счет вырученных денег погашается долг. Если с продажи будет выручено больше, чем заемщик задолжал банку, часть суммы возвращается заемщику.
Квартиру не заберут при одновременном наличии следующих обстоятельств:
- сумма долга составляет менее 5% от размера стоимости квартиры;
период просрочки составляет менее 3 месяцев.
При этом наличие 4 и более просрочек в течение 12 месяцев (даже если каждая просрочка незначительна) уже допускает крайние меры.
- Ст. 348 ГК РФ
- Ст. 50, 61 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
НАНИМАТЕЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ
Если наниматель или члены его семьи съехали из муниципальной квартиры и их отсутствие имеет постоянный, а не временный характер, заинтересованные люди вправе через суд потребовать, чтобы съехавшие жильцы были признаны утратившими право на жилое помещение.
- Ст. 83 ЖК РФ
- П. 32 Постановления № 14
АВАРИЙНЫЕ ДОМА
Признание дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд подразумевают выселение жильцов.
В этом случае наниматель муниципальной квартиры получает равнозначное жилье, а собственник — денежную компенсацию или другое жилье (вариант для собственника зависит от конкретной программы переселения).
- Ст. 32, 85 ЖК РФ
БЫВШИЕ ЧЛЕНЫ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА УТРАЧИВАЮТ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЬЕМ.
Если они отказываются съехать добровольно, собственник вправе требовать их выселения через суд без предоставления другого жилья.
Бывшие члены семьи в суде могут заявить требование об отсрочке выселения. Суды на это довольно часто идут, правда нужны веские основания. Низкий уровень дохода, проблемы со здоровьем, потеря работы, трудности в поиске жилья, малолетние дети — все это может быть причиной продления срока пребывания в квартире. В зависимости от ситуации можно просить отсрочки на месяц — год.
Из квартиры нельзя выселить тех, кто в свое время отказался от приватизации и дал свое согласие на оформление квартиры в собственность другим жильцам. Таких людей гарантированно не могут выселить из квартиры даже через суд. Только по своему желанию можно сняться с регистрации. Но уж если снялись — вернуться в квартиру против воли собственника не получится.
Ст. 31 ЖК РФ
П. 13, 14 Постановления № 14
Ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»
